別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 堺東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　飯嶋　信悟   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区日置荘原寺町２２７番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の建ち 並ぶ既成の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 萩原天神 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 萩原天神駅南東方 500m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の住宅地域である。価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな変動は認められないが、利便性が良好で あることを勘案すると、地価は上昇基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市東区及びその周辺市区の南海高野線沿線の住宅地域である。需要者は自己の利用を目的とする個人と 考えられるが、駅徒歩圏の利便性の良好なエリア等においては、地縁者のほか周辺市区からの需要も見込める。当エリ アは新型コロナウイルス感染症拡大の影響は殆ど見受けられず、特に駅徒歩圏内の売買需要は底堅い。新築戸建物件は 土地１００㎡で３０００～３３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域内における信頼性が高い事例から求められており、各種補修性も適切に行われている。画地規模 が小さく、経済合理性に見合った賃貸用建物等の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかったが、 市場性を反映した実証的な比準価格の説得力は高いものと判断する。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [102.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる一般経済状況への 影響は弱まりつつあることに加え、低金利下 の影響もあり、住宅需要は堅調に推移してい る。 駅徒歩圏の住宅地域であるが、価格形成に影 響を及ぼす地域要因の大きな変動は認められ ない。 個別的要因の大きな変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％