別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区引野町２丁９０番８ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 初芝 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 初芝駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する 。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域で、典型的な需要者は圏内に居住する一次取得者である。近隣地域は最 寄駅までやや距離があるが、徒歩や自転車で駅まで通学通勤可能であり、住環境も良好な住宅地域である。よって、近 年地縁性を有する家族世帯以外にも近隣市区から流入する家族世帯がみられ、住宅地需要は堅調で地価は緩やかな上昇 傾向にある。当該地域の需要の中心は、新築の戸建住宅（土地１３０㎡前後）で三千五百万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は、居住の快適性や同一需給圏内の類似物件との比較により取引の意思決定を行うと考えられる。よっ て、現実の取引事例から求め市場の需給動向を適切に反映した比準価格は、説得力がある。一方、行政的要因等から対 象標準地に共同住宅を建築することは不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった 。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [111.8] [104.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場 へのマイナス要素があるが、東区の利便性の 優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾 向にある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域 であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％