別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺中 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -18 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区新家町５７７番７ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 初芝 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        84 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．２ｍ市道 交通 施設 初芝駅南西方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。初芝駅西口ロータリーへ至る新家日置荘線の 共用開始に伴い駅距離が短縮され利便性が向上した。これに伴って需給関係は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね堺市中区及び隣接区内の南海高野線及び泉北高速鉄道沿線の一般住宅地域である。需要者の中心は 、同一需給圏に地縁性のある一次取得者である。最寄駅徒歩圏外であるものの、国道背後の住宅地域で利便性も比較的 良好であり、また、昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準はやや上昇傾向 にある。市場の中心となる価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建住宅で２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用取引が支配的であるため市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は近隣地域では戸建 住宅の賃貸市場が未成熟であり、また標準的画地の規模が小さく賃貸住宅の建設が現実的でないため試算しなかった。 当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では、代 表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [127.7] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区の人口は微減傾向、高齢化率は微増傾向 が続いている。不動産市況は、総じて新規供 給が減少している反面、需要は堅調に推移し ている。 最寄駅徒歩圏外の幹線道路背後の住宅地域で あり、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％