鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -9	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	５０４ -5	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北西9m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	５０５ -210	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	５０５ -212	堺市中区		建付地	（　）	長方形	南東4.7m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,188)
e	５１１ -24	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,301	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	99,448	100 [ 102.7]	96,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	99,700
b	(　 ) 99,691	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	94,853	100 [ 97.7]	97,086		100,000
c	(　 ) 113,813	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,156	100 [ 113.5]	98,816		102,000
d	(　 ) 116,402	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	114,933	100 [ 117.5]	97,815		101,000
e	(　 ) 91,482	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	89,509	100 [ 93.8]	95,425		98,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

堺中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,226,387	1,105,030	5,121,357	4,428,900	692,457	（　0.9712） 672,514	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,639,860 円　　　　（　 60,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｗ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	14.4 m x 18.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均専有面積：４５㎡程度、駐車場平面式（自走式）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,449	260,820	1.0	260,820
							2.0	521,640
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		521,640		521,640
								1,043,280

⑨年額支払賃料	521,640 円　×　12ヶ月　＝　 6,259,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,259,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 523,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,023,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	521,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,043,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 197,722 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,226,387 円　　　　（　 23,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０４（賃）　　　　-4	1,608 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０４（賃）　　　　-6	1,629 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,481
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	63,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	196,430 円	6,547,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,105,030 円　（　　　　　　 4,250 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0757 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,428,900 円（　　　　　 17,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,226,387 円
②総費用	1,105,030 円
③純収益　①－②	5,121,357 円
④建物等に帰属する純収益	4,428,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	692,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	672,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,639,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
堺中 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺中 -11

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　谷　勝博

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市中区深阪４丁１８９４番｢深阪４－１４－３７｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が多い区画整理済みの住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	泉ケ丘 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

泉ケ丘駅北方

1.8km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず
、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線の中小規模住宅等の建ち並ぶ住宅地域。需要者は、中区及び周辺区に居住す
る比較的所得の高い二次取得者が中心である。当地域は最寄駅よりやや距離を有することから生活利便性等は劣るもの
の、区画整然とした住宅地域であり居住快適性等が概ね良好な地域である。このため需要は堅調で地価は安定的となっ
ている。取引の中心価格帯は２５０㎡程度で、総額２５００万円前後、中古建物付で３０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当
地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する
性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考
とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺南 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[104.8]

[103.0]
100

96,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスによる不動産市場への影
響は見られなくなってきており、金融緩和の
効果等も相まって不動産需要は順調に回復し
ている。

中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　  -2.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -301	堺市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	５１３ -28	堺市中区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	５１１ -24	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	５０９ -29	堺市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,294	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	85,696	100 [ 92.5]	92,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	95,400
b	(　 ) 94,907	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,325	100 [ 99.9]	93,418		96,200
c	(　 ) 91,482	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	89,509	100 [ 95.9]	93,336		96,100
d	(　 ) 81,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,748	100 [ 85.9]	92,838		95,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,800 円／㎡]

堺中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,144,104	1,092,938	5,051,166	4,379,690	671,476	（　0.9712） 652,137	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,165,977 円　　　　（　 58,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｗ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	14.4 m x 18.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリータイプ・平均専有面積４５㎡、外階段、設備・仕様は概ね標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層共同住宅としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,429	257,220	1.0	257,220
							2.0	514,440
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		514,440		514,440
								1,028,880

⑨年額支払賃料	514,440 円　×　12ヶ月　＝　 6,173,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,173,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 516,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,944,378 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,028,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 194,993 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,144,104 円　　　　（　 23,631 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０２（賃）　　　　-1	1,263 ( 1,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,479 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-10	1,507 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,900 円	62,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	193,838 円	6,461,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,500 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,092,938 円　（　　　　　　 4,204 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0757 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,379,690 円（　　　　　 16,845 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,144,104 円
②総費用	1,092,938 円
③純収益　①－②	5,051,166 円
④建物等に帰属する純収益	4,379,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	671,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	652,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,165,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,300 円／㎡）