別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区小阪８８番３１ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅に店舗 併用住宅も見られる 住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 深井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　６ 、７ｍ市道 交通 施設 深井駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、当面は現況に応じた土地利用が継続するものと思 料される。地価水準については上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市内の泉北高速鉄道・ＪＲ阪和線沿線の駅からやや距離を有する住宅地域と判定した。需要者は堺市 在住の一般個人で、自己居住目的の第一次取得が中心となっている。新築戸建を見た場合、取引の中心は、土地７０㎡ 程度で総額３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地積との兼ね合いで収益物件の建設が非現実的であることから収益還元法は適用せず、求めた試算価格は比準価格 のみである。但し近隣地域は自用取引を中心とする住宅地であり、需要者は居住快適性・利便性を勘案しつつ同種物件 の価格との比較の中で意思決定を行うことから、比準価格は価格形成プロセスにも適合的と判断される。よって、代表 標準地価格との均衡にも留意しつつ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を頭書の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [115.6] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区の人口は継続して減少している。この一 年における土地取引件数は増加傾向にある。 府営宮園住宅に近い住宅地域であり、当該府 営住宅の建て替え等の進捗により、利便性の 向上が期待される。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％