鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺中 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -207	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
b	５０５ -210	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	５０７ -115	堺市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	５１０ -27	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.7m市道、東5.7m、角地		２住居 (80,200)
e	５１２ -20	堺市中区		建付地	（　）	不整形	南西5.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,184	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	132,762	100 [ 99.1]	133,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 113,813	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,156	100 [ 80.7]	138,979		139,000
c	(　 ) 151,982	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,022	100 [ 109.3]	141,832		142,000
d	(　 ) 144,344	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	140,041	100 [ 93.5]	149,776		150,000
e	(　 ) 110,610	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	121,110	100 [ 83.7]	144,695		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

堺中 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,967,489	1,038,412	4,929,077	3,602,420	1,326,657	（　0.9746） 1,292,960	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	30,068,837 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	12.3 m x 23.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

この種の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,589	238,350	1.0	238,350
							2.0	476,700
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		476,700		476,700
								953,400

⑨年額支払賃料	476,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,720,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,720,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 304,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,776,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 953,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 186,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,967,489 円　　　　（　 19,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０４（賃）　　　　-4	1,608 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,645 円/㎡　月額支払賃料（　 1,589 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-10	1,507 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	56,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	182,412 円	6,080,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,038,412 円　（　　　　　　 3,461 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,602,420 円（　　　　　 12,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,967,489 円
②総費用	1,038,412 円
③純収益　①－②	4,929,077 円
④建物等に帰属する純収益	3,602,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,326,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,292,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,068,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
堺中 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺中 -3

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　廣澤　淳一

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市中区深井清水町３７２６番２外				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅に事業所等が混在する区画整理済の住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	深井 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

深井駅北西方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、事業所等が混在する駅徒歩圏の住宅地域であり、地域内に特段の変動要因が見られないため、今後も
現状の地域的特性を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね泉北高速鉄道沿線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有
する一次取得者である。当地域は、深井駅徒歩圏で生活利便性等が良好であり、また、昨今のコロナ禍による売り物件
の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は土地３００㎡程度で４
０００万円～４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近傍類似地域内の複数の取引事例から試算され、実証性の高い価格である。近隣地域は転勤等による賃貸が
散見される程度で、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。一方、自己使用目的の取引が中心的な当
地域にあっては、需要者は取引相場を重視して意思決定すると判断される。よって、本件では市場の実態を反映した比
準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺中 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[103.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

143,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の人口は微減傾向、高齢化率は微増傾向
が続いている。不動産市況は、総じて新規供
給が減少している反面、需要は堅調に推移し
ている。

最寄り駅から比較的近く、街路条件にも比較
的優れることから住宅地としての選好度は高
く、長期的に需要が見込まれる地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺中 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -207	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
b	５０７ -33	堺市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	５１０ -27	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.7m市道、東5.7m、角地		２住居 (80,200)
d	５１２ -20	堺市中区		建付地	（　）	不整形	南西5.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,184	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	132,762	100 [ 93.9]	141,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 107,859	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,136	100 [ 76.4]	137,613		138,000
c	(　 ) 144,344	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	140,041	100 [ 96.6]	144,970		145,000
d	(　 ) 110,610	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	121,110	100 [ 85.8]	141,154		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

堺中 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,935,627	1,037,440	4,898,187	3,602,420	1,295,767	（　0.9746） 1,262,855	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	29,368,721 円　　　　（　 97,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	12.3 m x 23.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

この種の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,580	237,000	1.0	237,000
							2.0	474,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		474,000		474,000
								948,000

⑨年額支払賃料	474,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,688,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 302,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,745,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 948,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 185,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,935,627 円　　　　（　 19,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０４（賃）　　　　-6	1,629 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,636 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０（賃）　　　　-4	1,399 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,590
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	56,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	181,440 円	6,048,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,037,440 円　（　　　　　　 3,458 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,602,420 円（　　　　　 12,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,935,627 円
②総費用	1,037,440 円
③純収益　①－②	4,898,187 円
④建物等に帰属する純収益	3,602,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,295,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,262,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,368,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,900 円／㎡）