鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０３ -102	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	５０４ -31	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	５０５ -304	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	５０７ -113	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	５１０ -107	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西6m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,684	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,726	100 [ 120.7]	114,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,662	100 [ 119.0]	103,918		106,000
c	(　 ) 136,510	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,653	100 [ 123.7]	115,322		118,000
d	(　 ) 118,297	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,609	100 [ 115.2]	105,563		108,000
e	(　 ) 106,061	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	107,106	100 [ 98.8]	108,407		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

堺堺 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,714,268	14,253,492	51,460,776	35,131,500	16,329,276	（　0.9527） 15,556,901	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	353,565,932 円　　　　（　 68,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	2,300.00	Ｓ2	4,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	5,176 ㎡	79.0 m x 72.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式；工場兼倉庫の一棟貸し、設備・建物品等；標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場兼倉庫一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼倉庫	4,600.00	100.0	4,600.00	1,157	5,322,200	5.0	26,611,000
							2.0	10,644,400
～

～

～

～

計		4,600.00	100.0	4,600.00		5,322,200		26,611,000
								10,644,400

⑨年額支払賃料	5,322,200 円　×　12ヶ月　＝　 63,866,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,866,400 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,866,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,611,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 266,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,644,400 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,581,758 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,714,268 円　　　　（　 12,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０６（賃）　　　　-16	1,025 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,190 円/㎡　月額支払賃料（　 1,157 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１５（賃）　　　　-9	1,476 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,230
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,220,000 円	555,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,915,992 円	63,866,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,290,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,717,500 円	555,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	555,000 円	555,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	555,000 円	555,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,253,492 円　（　　　　　　 2,754 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	555,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,131,500 円（　　　　　 6,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,714,268 円
②総費用	14,253,492 円
③純収益　①－②	51,460,776 円
④建物等に帰属する純収益	35,131,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,329,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,556,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,565,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
堺堺 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 9-6

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　坂本　雄介

TEL.

鑑定評価額

533,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区松屋町１丁６番１外				②地積　(㎡)	5,176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	不整形 1.2:1	工場兼倉庫Ｓ2	大中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南東8m市道、背面道	水道、ガス、下水	七道 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 5,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

七道駅北西方

1.0km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

令和２年３月の阪神高速大和川線全線開通に伴い、工業地域として物流の利便性が向上しているも、周辺では建
売住宅の開発もみられ、今後は、緩やかながらも住系用途の比率が高まりつつ推移していくものと見通される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、堺市を中心に隣接周辺市における大中規模工場や倉庫を主体とする工業地域と判定した。需要者は、製
造業や倉庫業等を営む一般事業法人が中心で、自己利用目的での取引が大半である。業種によっては収益改善が認めら
れ、設備投資も持ち直しつつあるなか、地価は工場適地等の在庫不足から上昇傾向にある。取引における中心価格帯は
、画地規模や街路条件によりばらつきがあるが、概ね坪３０万円～４０万円の水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は大中規模工場や倉庫を主体とする工業地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は
現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が
形成されておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 97.7]

[102.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市
場においては、全般に回復基調にあり、堺区
においても、概ね順調に回復している。

令和２年３月に阪神高速大和川線が全線開通
し、工業地域として物流の利便性が向上して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０３ -12	堺市北区		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	５０４ -31	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	５０５ -103	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	５０７ -113	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,064	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	154,611	100 [ 142.1]	108,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,662	100 [ 131.0]	94,398		96,300
c	(　 ) 115,179	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,404	100 [ 111.7]	106,002		108,000
d	(　 ) 118,297	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,609	100 [ 115.2]	105,563		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

堺堺 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,225,442	14,268,396	51,957,046	35,131,500	16,825,546	（　0.9527） 16,029,698	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	364,311,318 円　　　　（　 70,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	2,300.00	Ｓ2	4,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	5,176 ㎡	79.0 m x 72.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式；工場兼倉庫の一棟貸し、設備・建物品等；標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼倉庫	4,600.00	100.0	4,600.00	1,166	5,363,600	5.0	26,818,000
							2.0	10,727,200
～

～

～

～

計		4,600.00	100.0	4,600.00		5,363,600		26,818,000
								10,727,200

⑨年額支払賃料	5,363,600 円　×　12ヶ月　＝　 64,363,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,363,200 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,363,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,818,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 268,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,727,200 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,594,062 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,225,442 円　　　　（　 12,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５（賃）　　　　-9	1,476 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,166 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０６（賃）　　　　-17	772 ( 754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,220,000 円	555,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,930,896 円	64,363,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,290,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,717,500 円	555,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	555,000 円	555,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	555,000 円	555,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,268,396 円　（　　　　　　 2,757 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	555,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,131,500 円（　　　　　 6,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,225,442 円
②総費用	14,268,396 円
③純収益　①－②	51,957,046 円
④建物等に帰属する純収益	35,131,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,825,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,029,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,097 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,311,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,400 円／㎡）