別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺堺 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -22 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区山本町５丁１１０番７７ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 堺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　４ ｍ市道 交通 施設 堺駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 堺区の沿岸部に存する小規模な一般住宅が建ち並ぶ熟成された住宅地域である。地域要因の特段の変化は認めら れず、概ね現況を維持しながら推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺区北西部の南海本線、南海高野線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。需要者は堺市在住 の個人である。対象標準地は工業地とも近距離にあり沿岸部に存することから、居住環境はやや劣る。海沿いの住宅地 を敬遠する傾向はやや落ち着きを見せており、地価は安定的に推移している。当該圏域における需要の中心は、土地約 ３０坪の新築戸建住宅で総額３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は沿岸部に存する小規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自己利用を目的とした取引が 中心となっている。また画地規模が小さく、収益性を目的とした建物の建築は現実的ではないことから、収益還元法は 適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域である堺区の住宅地の取引事例から求められており、市場性を反 映し説得力は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を頭書の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [148.7] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の人口は概ね横這い傾向にある。この一 年における土地取引件数も対前年同期比、概 ね同程度となっている。 沿岸部に存する戸建住宅を中心とした住宅地 域であり、居住環境や最寄駅への接近性にや や劣る。特段の地域要因の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％