別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 堺堺 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -20 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区大仙中町７番２ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高31m 景観地区 (70,200) 1:3 空地 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 堺東 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市立大仙小学校、旭中学校区 内の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 堺東駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度5種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が多い住宅地域として純化しており、今後も現状の地域的特性を維持するものと予測する。地価水準 は周辺で多く見られる戸建分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海堺東駅圏にあって、同駅から徒歩圏外の住宅地域。需要者の中心は、当圏域に地縁性のある子育て世 代等。最寄駅から遠いものの、急行停車駅である南海堺東駅圏内にあることから、特に通勤利便性を志向する共働き世 帯に人気があり、継続する低金利要因と住宅取得促進税制に加え、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相ま って需要が競合しやすい状況にある。土地は１００㎡で１５百～２０百万円、新築戸建は３千万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同様に南海堺東駅圏内の住宅地域にあって、戸建住宅用地としての効用が高い土地に係る取引 事例と比準している点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成 熟しているとは言い難く、規範性の高い賃貸事例を収集することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従 って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [103.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当堺区の世帯数は継続して増加、人口はここ 数年社会増が継続、土地取引件数はほぼ横ば い、住宅着工戸数は貸家が大幅に増加してい る。 徒歩圏内にある仁徳天皇陵が令和元年７月に 世界文化遺産に登録されたが、当圏域の住宅 需要を喚起せしめるほどのインパクトとはな っていない模様。 南西向き約３５坪の土地であり、戸建住宅用 地としての効用が支配的で、特に子育て世代 等の第一次取得者層による需要選好性が高い 土地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％