別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 堺堺 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -16 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区中田出井町３丁１０１番２ ｢中田出井町３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 小中規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 堺東 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 堺東駅北東方 780m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 「堺東」エリアの戸建住宅が多い住宅地域である。地域要因の大きな変動はなく、現在の環境を維持すると予測 する。堺東駅勢圏の良好な生活利便性と小中学校区の人気もあって、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び近 隣市域に居住する二次取得者である。堺市の中心市街地から程近い成熟した住宅地で、南海高野線「堺東」駅、ＪＲ阪 和線「堺市」駅の何れも利用可能である。小中学校区の人気もあって、住宅需要は堅調に推移している。取引の中心と なる価格帯は、土地１２０～１５０㎡程度で３，０００万円程度、新築物件で総額５，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、南海高野線「堺東」駅勢圏の事例から求められており、当 該地域の取引市場の実態をよく反映している。収益価格は、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建設は困難である ため試算しなかった。取引も自用目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は殆どないと推測される。よって 、規範性がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [126.1] [100.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支 えもあって、不動産取引件数は回復しており 、住宅需要は堅調に推移している。 堺東駅徒歩圏内の利便性良好な住宅地域とし て成熟している。価格形成に影響を及ぼす、 地域要因の大きな変動は見受けられない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％