別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 堺堺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区霞ヶ丘町２丁１２７番 ｢霞ヶ丘町２－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 上野芝 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 上野芝駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移し 、地価については、住宅需要の高まりから、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市堺区及び隣接区内の住宅地域である。需要者としては、同一需給圏内に居住する一次取得者及びマン ション等から住み替えの二次取得者、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられる。近隣地域及びその 周辺地域は、中規模一般住宅が整然と建ち並び、住宅需要は堅調であり、中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で２５百 万円前後、新築戸建住宅で４５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、公法上第一種低層住居専用地域であり、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域であるこ とから、規範性のある収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [119.0] [104.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、 景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の住 宅地需要も堅調に推移している。 中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ地域であり 、地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％