別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 堺堺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区出島町３丁２２８番４ ｢出島町３－２－６｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 湊 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 湊駅南東方 400m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏の一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、地域要因の大きな変化は見られ ず、今後も概ね現況を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市西部に存する南海本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は堺市在住の一般個人で自己居住目的の取 引が中心となる。ハザードマップや新型コロナ関連の影響は薄く、周辺地域の地価上昇の影響が強くなっており、堺市 内の海沿いの住宅地についても、最寄駅に近く利便性の良好な地域では需要は安定的に推移している。当該圏域におけ る需要の中心は土地３０～４０坪で１３００～１８００万円、新築戸建住宅で総額３０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は旧来から一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用を目的とした取引が中心とな っている。また画地規模が小さく、収益性を目的とした建物の建築は現実的ではないことから、収益還元法は適用しな かった。比準価格は同一需給圏内の類似地域である堺区の住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得 力は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [129.5] [103.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動 産市場は回復しつつある。利便性の良好な地 域では、地価は上昇傾向で推移している。 堺市西部に存する最寄駅から近い利便性の良 好な住宅地域であり、特段の地域要因の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％