別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 堺堺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　西川　和孝   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区旭ヶ丘南町１丁２３番２ ｢旭ヶ丘南町１－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高31m 景観地区 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 上野芝 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 上野芝駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度5種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくも のと予測する。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇か横這い傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の堺市中西部を中心とする圏域である。需要者の中心は、同圏域に居住す る一次取得者が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。新型コロナの影響による景気動向が懸念されるなか、 地価水準は若干の上昇か横這い傾向にあると思料する。土地１００㎡程度の新築戸建物件で３，２００～３，５００万 円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域であることから、自己の居住目的の取引が中心である。画 地規模が小さいため賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した実証的な比準価格 を重視し、代表標準地との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [101.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区における人口は横這い傾向にあり、高齢 化率は若干の上昇状況にある。新型コロナ感 染症によって不動産市場の受ける影響が懸念 される。 戸建住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅 地域であるが、景気動向が懸念されるなか地 価水準は若干の上昇か横這い傾向が見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％