鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	西１０９ -4	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m市道、南11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０１ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,243,310) 8,818,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,090,844	100 [ 123.5]	7,361,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	7,950,000
b	(　 ) 4,597,370	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,614,884	100 [ 65.5]	7,045,624		7,610,000
c	(　 ) 4,486,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,355,827	100 [ 58.5]	7,445,858		8,040,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,950,000 円／㎡]

大阪中央 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	236,717,960	84,337,015	152,380,945	64,515,000	87,865,945	（　0.9446） 82,998,172	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	2,766,605,733 円　　　　（　 6,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.46	ＲＣ10F1B	4,203.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	425 ㎡	21.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は自走式駐車場１０台、１階は店舗、２階以上は事務所で各階部分貸しを想定。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	372.90	60.0	223.74	12,500	2,796,750	10.0	27,967,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	375.69	80.0	300.55	5,350	1,607,943	10.0	16,079,430
							0.0	0
3～ 9	事務所	387.42	80.0	309.94	5,250	1,627,185	10.0	16,271,850
							0.0	0
10～10	事務所	373.82	80.0	299.06	5,350	1,599,971	10.0	15,999,710
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	368.72

計		4,203.07	71.2	2,992.93		17,394,959		173,949,590
								0

⑨年額支払賃料	17,394,959 円　×　12ヶ月　＝　 208,739,508 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,682,796 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	241,422,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,371,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	235,051,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,949,590 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,652,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,500,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 14,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	236,717,960 円　　　　（　 556,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０８賃　　　　-6	6,124 ( 5,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	6,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,294 円/㎡　月額支払賃料（　 5,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１１０賃　　　　-2	5,265 ( 5,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,596
c	中央１１３賃　　　　-1	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,320

大阪中央 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,450,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	44,536,015 円	247,422,304　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,276,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,775,000 円	1,150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,150,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,150,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 84,337,015 円　（　　　　　　 198,440 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,150,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,515,000 円（　　　　　 151,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	236,717,960 円
②総費用	84,337,015 円
③純収益　①－②	152,380,945 円
④建物等に帰属する純収益	64,515,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,865,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	82,998,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,766,605,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,510,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪中央 5-36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-36

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

TEL.

鑑定評価額

3,240,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	5,710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区難波３丁目２７番２７外｢難波３－６－１１｣				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	台形 1:1	店舗兼事務所Ｓ10F1B	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西44m国道、南側道	水道、ガス、下水	なんば近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

なんば駅近接

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

なんば駅近接の商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。路面店の集客は
回復傾向にある。位置的な希少性もあって、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。需要者層は、賃貸
経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として資金力を有する企業等が想定される。所謂、ミナ
ミ中心部に近接し、高い商業集積性を有している。コロナ禍の影響は緩和されており、市況の動きは活発化している。
多様な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用し
て求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により
価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量する
に留め、実証性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 10,700,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[108.0]

100
[145.0]

[108.0]
100

7,590,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復
している。海外景気の下振れ、物価上昇、供
給面での制約、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

なんばエリアに近接する、御堂筋沿道の商業
地域。場所的な希少性もあり、土地需要は安
定している。地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	中央１３１ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３１ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,486,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,355,827	100 [ 56.7]	7,682,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	8,300,000
b	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,011,380	100 [ 104.6]	7,659,063		8,270,000
c	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,176,976	100 [ 136.0]	7,483,071		8,080,000
d	(　 9,243,310) 8,818,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,090,844	100 [ 121.4]	7,488,339		8,090,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,190,000 円／㎡]

大阪中央 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	236,334,349	80,998,369	155,335,980	69,564,000	85,771,980	（　0.9446） 81,020,212	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	2,700,673,733 円　　　　（　 6,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.42	ＲＣ10F1B	4,203.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	425 ㎡	21.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下部分は自走式駐車場（１０台）、１階は店舗、２階以上は事務所（部分貸し）を想定。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	372.90	60.0	223.74	12,000	2,684,880	10.0	26,848,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	375.69	80.0	300.55	5,300	1,592,915	10.0	15,929,150
							0.0	0
3～ 9	事務所	387.42	80.0	309.94	5,300	1,642,682	10.0	16,426,820
							0.0	0
10～10	事務所	373.82	80.0	299.06	5,300	1,585,018	10.0	15,850,180
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	368.72

計		4,203.07	71.2	2,992.93		17,361,587		173,615,870
								0

⑨年額支払賃料	17,361,587 円　×　12ヶ月　＝　 208,339,044 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,682,796 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	241,021,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,351,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	234,670,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,615,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,649,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,500,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 14,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	236,334,349 円　　　　（　 556,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０９賃　　　　-1	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,390	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,344 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１０９賃　　　　-6	4,162 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,720,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	41,499,669 円	247,021,840　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,758,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,540,000 円	1,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,240,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,240,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 80,998,369 円　（　　　　　　 190,584 円／㎡）　　（経費率　　 34.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,240,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,564,000 円（　　　　　 163,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	236,334,349 円
②総費用	80,998,369 円
③純収益　①－②	155,335,980 円
④建物等に帰属する純収益	69,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,771,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,020,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,700,673,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,350,000 円／㎡）