鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -7	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南12.4m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -8	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.9m市道、東8m、角地		商業地区計画等船場建築線 (100,600)
c	中央１０１ -4	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,468)
d	中央１０１ -6	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北3.6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,999,025	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,035,007	100 [ 106.1]	1,918,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 -10.0 　　　[ 94.5] 　　　　 100	1,810,000
b	(　 ) 1,487,345	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	2,020,507	100 [ 105.3]	1,918,810		1,810,000
c	(　 ) 1,448,946	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,488,068	100 [ 85.5]	1,740,430		1,640,000
d	(　 ) 1,606,876	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,635,800	100 [ 86.8]	1,884,562		1,780,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,780,000 円／㎡]

大阪中央 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	252,754,901	86,323,901	166,431,000	109,634,000	56,797,000	（　0.9426） 53,536,852	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,673,026,625 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	ＲＣ10F1B	6,780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	1,193 ㎡	26.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階以上を事務所（フロア貸または部分貸）、地下１階は自走式駐車場（平面３０台）を想定した。

⑦有効率　 68.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	920.00

1～ 1	店舗	700.00	70.0	490.00	4,280	2,097,200	12.0	25,166,400
							0.0	0
2～ 9	事務所	620.00	80.0	496.00	3,580	1,775,680	10.0	17,756,800
							0.0	0
10～10	事務所	200.00	75.0	150.00	3,580	537,000	10.0	5,370,000
							0.0	0
～

計		6,780.00	68.0	4,608.00		16,839,640		172,590,800
								0

⑨年額支払賃料	16,839,640 円　×　12ヶ月　＝　 202,075,680 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 4,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 50,319,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	252,395,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 13,879,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	251,115,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	172,590,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,639,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	252,754,901 円　　　　（　 211,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０９賃　　　　-1	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,610 円/㎡　月額支払賃料（　 3,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０９賃　　　　-2	3,585 ( 3,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	3,567
c	中央１１４賃　　　　-8	3,639 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,639

大阪中央 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,550,000 円	1,910,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	42,664,201 円	264,995,040　×　　　　 16.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,054,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,235,000 円	1,910,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,910,000 円	1,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,910,000 円	1,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 86,323,901 円　（　　　　　　 72,359 円／㎡）　　（経費率　　 34.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,910,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 6,780.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	109,634,000 円（　　　　　 91,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	252,754,901 円
②総費用	86,323,901 円
③純収益　①－②	166,431,000 円
④建物等に帰属する純収益	109,634,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,797,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,536,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,673,026,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪中央 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-33

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

TEL.

鑑定評価額

2,050,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区今橋２丁目１７番３｢今橋２－４－１０｣				②地積　(㎡)	1,193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）船場建築線 (100,600)
	1:1.5	事務所、店舗兼車庫ＳＲＣ10F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南7.8m市道、西側道	水道、ガス、下水	北浜 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

北浜駅西方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

北浜界隈の商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。用途の多様性が顕著
であり、位置的要因も相俟って、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
船場建築線　　　　　　　　　　　 -10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北浜エリアの商業地域を中心に、その周辺商業地域及び隣接区を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲
得）目的の不動産業者、開発業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環境の後押し
もあって、マンション素地やレジデンス系投資物件への需要は依然強い。特に良質な物件については、需給の目線が合
わず、様子見的な状況も窺える。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求
められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格
の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留
め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,600,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[ 95.0]

100
[ 96.0]

[ 94.5]
100

1,710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復
している。海外景気の下振れ、物価上昇、供
給面での制約、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

船場地区北部（北浜エリア）の商業地域。用
途の多様性もあり、土地需要は安定している
。地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -5.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -8	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.9m市道、東8m、角地		商業地区計画等船場建築線 (100,600)
b	中央１０１ -12	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,690)
c	中央１１６ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	中央１１１ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,487,345	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	2,020,507	100 [ 103.0]	1,961,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 -10.0 　　　[ 94.5] 　　　　 100	1,850,000
b	(　 ) 1,917,808	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,914,084	100 [ 96.1]	1,991,763		1,880,000
c	(　 ) 1,644,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	1,807,293	100 [ 93.6]	1,930,869		1,820,000
d	(　 ) 1,172,960	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,204,630	100 [ 61.7]	1,952,399		1,850,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,850,000 円／㎡]

大阪中央 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	271,248,739	96,638,298	174,610,441	114,226,000	60,384,441	（　0.9426） 56,918,374	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,778,699,188 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	ＲＣ10F1B	6,780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	1,193 ㎡	26.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階事務所、フロア又は部分貸し、地下１階自走式駐車場（平面３０台）を想定

⑦有効率　 68.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	駐車場	920.00

～ 1	店舗	700.00	70.0	490.00	4,450	2,180,500	12.0	26,166,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	620.00	80.0	496.00	3,950	1,959,200	10.0	19,592,000
							0.0	0
10～10	事務所	200.00	75.0	150.00	3,950	592,500	10.0	5,925,000
							0.0	0
～

計		6,780.00	68.0	4,608.00		18,446,600		188,827,000
								0

⑨年額支払賃料	18,446,600 円　×　12ヶ月　＝　 221,359,200 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 4,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 50,319,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	271,678,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 14,843,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	269,434,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,827,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,793,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,250,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 20,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	271,248,739 円　　　　（　 227,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０９賃　　　　-1	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,014	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,983 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１０９賃　　　　-6	4,162 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,960
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,950,000 円	1,990,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,738,698 円	284,278,560　×　　　　 18.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,054,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,915,000 円	1,990,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,990,000 円	1,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,990,000 円	1,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 96,638,298 円　（　　　　　　 81,004 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,990,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 6,780.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	114,226,000 円（　　　　　 95,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	271,248,739 円
②総費用	96,638,298 円
③純収益　①－②	174,610,441 円
④建物等に帰属する純収益	114,226,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,384,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,918,374 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,710 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,778,699,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490,000 円／㎡）