鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１１ -3	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西40m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	西１１４ -7	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北西29.1m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	北１２２ -1	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南40m国道、東11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	北１１２ -3	大阪市北区		建付地	（　）	長方形	北27.3m市道、中間画地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,172,941	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,257,686	100 [ 81.7]	2,763,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,760,000
b	(　 ) 2,722,574	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,827,807	100 [ 92.4]	3,060,397		3,060,000
c	(　 ) 3,113,446	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	3,071,086	100 [ 99.0]	3,102,107		3,100,000
d	(　 ) 2,747,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,747,125	100 [ 90.3]	3,042,220		3,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.6	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.1	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,990,000 円／㎡]

大阪中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	180,827,554	58,158,787	122,668,767	61,992,000	60,676,767	（　0.9426） 57,193,921	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,787,310,031 円　　　　（　 2,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	656.02	ＲＣ7	4,203.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	728 ㎡	17.9 m x 41.6 m	前面道路：市道　 12.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用及び個別的要因を考慮し、１～４階は店舗、５階以上は事務所（部分貸し）も合理的と判断した。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

　想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.79	60.0	356.87	11,150	3,979,101	10.0	39,791,010
							0.0	0
2～ 2	店舗	600.09	80.0	480.07	4,755	2,282,733	10.0	22,827,330
							0.0	0
3～ 4	店舗	656.02	80.0	524.82	2,790	1,464,248	10.0	14,642,480
							0.0	0
5～ 7	事務所	565.53	80.0	452.42	2,790	1,262,252	8.0	10,098,016
							0.0	0
～

計		4,203.51	77.2	3,243.84		12,977,086		122,197,348
								0

⑨年額支払賃料	12,977,086 円　×　12ヶ月　＝　 155,725,032 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 35,422,733 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	191,147,765 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,468,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	179,678,899 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	122,197,348 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,148,655 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	180,827,554 円　　　　（　 248,389 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-6	6,272 ( 6,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,795 円/㎡　月額支払賃料（　 4,755 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１０賃　　　　-3	3,531 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,510
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,400,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	26,760,687 円	191,147,765　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,658,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 58,158,787 円　（　　　　　　 79,888 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 4,203.51 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,992,000 円（　　　　　 85,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	180,827,554 円
②総費用	58,158,787 円
③純収益　①－②	122,668,767 円
④建物等に帰属する純収益	61,992,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,676,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,193,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,787,310,031 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,460,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-20

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　古谷　廣道

TEL.

鑑定評価額

2,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外｢西心斎橋２－１－２５｣				②地積　(㎡)	728 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北12.6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２．６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は通称「アメリカ村」の繁華性の高い商業地域である。新型コロナ感染防止対応の長期化に伴う影響を
大きく受けたが、その影響は落ち着きつつある中、客足は戻りつつある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区を中心とした物販店、飲食店等を中心とした店舗及び店舗兼事務所が集積する繁華性の高い商業地
域である。市場参加者としては店舗経営を目的とした事業者及び賃貸目的としてた不動産事業者等が中心となる。長引
く新型コロナの感染拡大の影響により低迷が続いたが、徐々に回復基調に転じ賑わいが戻りつつある。中心価格帯は画
地規模、利用目的、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と
言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。
ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比
準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,900,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[173.4]

[100.0]
100

2,850,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に
持ち直しつつある中で、不動産の属性による
影響の度合いにより二極化が生じている。

長引く新型コロナ感染症の影響は徐々に回復
に向かい、客足が戻りつつある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　+135.0
行政　　　　　　 -25.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１１ -8	大阪市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	北7.8m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,468)
b	中央１１１ -9	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,468)
c	中央１１１ -14	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	福島１１３ -11	大阪市福島区		建付地	（　）	長方形	東14.5m市道、北5m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,130,736) 2,261,472	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	2,200,935	100 [ 72.2]	3,048,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,050,000
b	(　 ) 1,870,007	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.0]	2,188,123	100 [ 72.3]	3,026,450		3,030,000
c	(　 ) 1,939,278	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,962,549	100 [ 68.9]	2,848,402		2,850,000
d	(　 ) 2,308,947	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,264,967	100 [ 68.0]	3,330,834		3,330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -13.0	行政　　　　 -26.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,980,000 円／㎡]

大阪中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	186,144,201	60,754,102	125,390,099	64,862,000	60,528,099	（　0.9426） 57,053,786	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,782,930,813 円　　　　（　 2,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	656.02	ＲＣ7	4,203.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	728 ㎡	17.9 m x 41.6 m	前面道路：市道　 12.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階は店舗、５階以上は事務所（部分貸し）の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.79	60.0	356.87	11,200	3,996,944	10.0	39,969,440
							0.0	0
2～ 2	店舗	600.09	80.0	480.07	4,840	2,323,539	10.0	23,235,390
							0.0	0
3～ 4	店舗	656.02	80.0	524.82	2,960	1,553,467	10.0	15,534,670
							0.0	0
5～ 7	事務所	565.53	80.0	452.42	2,960	1,339,163	8.0	10,713,304
							0.0	0
～

計		4,203.51	77.2	3,243.84		13,444,906		126,414,082
								0

⑨年額支払賃料	13,444,906 円　×　12ヶ月　＝　 161,338,872 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 35,422,733 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	196,761,605 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,805,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	184,955,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,414,082 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,188,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	186,144,201 円　　　　（　 255,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-3	3,531 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,880 円/㎡　月額支払賃料（　 4,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０９賃　　　　-5	7,858 ( 7,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	5,495
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,520,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	29,711,002 円	196,761,605　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,658,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,605,000 円	1,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 60,754,102 円　（　　　　　　 83,453 円／㎡）　　（経費率　　 32.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,203.51 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,862,000 円（　　　　　 89,096 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	186,144,201 円
②総費用	60,754,102 円
③純収益　①－②	125,390,099 円
④建物等に帰属する純収益	64,862,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,528,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,053,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,782,930,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,450,000 円／㎡）