鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１４ -9	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	北１０２ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、東8m、準角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	中央１０１ -10	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北7.8m市道、中間画地		商業船場建築線地区計画等 (100,468)
d	中央１０１ -4	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,468)
e	中央１１６ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,207,666	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,301,864	100 [ 93.2]	1,396,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 -5.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,134,779	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,152,579	100 [ 87.1]	1,323,282		1,260,000
c	(　 ) 1,022,808	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.0]	1,214,287	100 [ 94.7]	1,282,246		1,220,000
d	(　 ) 1,448,946	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,488,068	100 [ 102.1]	1,457,461		1,380,000
e	(　 ) 1,644,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	1,807,293	100 [ 127.2]	1,420,828		1,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,310,000 円／㎡]

大阪中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,082,576	53,447,543	104,635,033	78,064,000	26,571,033	（　0.9426） 25,045,856	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	782,683,000 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	540.00	ＲＣ8F1B	5,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	767 ㎡	18.5 m x 41.1 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８階は事務所（フロア貸し）、地下１階は機械式駐車場（２０台）を想定。

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	680.00

1～ 1	事務所	540.00	65.0	351.00	3,600	1,263,600	10.0	12,636,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	78.0	421.20	3,040	1,280,448	10.0	12,804,480
							0.0	0
～

～

計		5,000.00	66.0	3,299.40		10,226,736		102,267,360
								0

⑨年額支払賃料	10,226,736 円　×　12ヶ月　＝　 122,720,832 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,299.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,029,448 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	158,750,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 8,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 10,029,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	157,121,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	102,267,360 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 961,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,082,576 円　　　　（　 206,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-1	2,824 ( 2,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,065 円/㎡　月額支払賃料（　 3,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０３賃　　　　-7	3,172 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,800,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	25,741,143 円	167,150,280　×　　　　 15.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,626,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,560,000 円	1,360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,360,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,360,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 53,447,543 円　（　　　　　　 69,684 円／㎡）　　（経費率　　 33.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,360,000,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	78,064,000 円（　　　　　 101,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,082,576 円
②総費用	53,447,543 円
③純収益　①－②	104,635,033 円
④建物等に帰属する純収益	78,064,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,571,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,045,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 782,683,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪中央 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-8

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

TEL.

鑑定評価額

959,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,020,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区備後町１丁目１２番１｢備後町１－４－９｣				②地積　(㎡)	767 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）船場建築線 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域	北7.8m市道	水道、ガス、下水	堺筋本町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

堺筋本町駅北東方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。用途の多様性が顕著であり、位置的要因も
相俟って、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

船場建築線　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区内の普通商業地域を中心に、一部隣接区等を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不
動産業者、開発業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環境の後押しもあって、マ
ンション素地や良質な投資物件への需要は依然強い。市場での品薄状態は継続しており、突発的な高値取引も見られる
。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して
求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価
格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに
留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,600,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[ 95.0]

100
[131.7]

[ 95.0]
100

1,250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復
している。海外景気の下振れ、物価上昇、供
給面での制約、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

船場地区東部の商業地域。用途の多様性もあ
り、土地需要は安定している。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -5.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,660)
b	中央１１１ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	中央１１６ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	北１１１ -3	大阪市北区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,884,535	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,897,468	100 [ 135.6]	1,399,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 -5.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,172,960	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,204,630	100 [ 85.2]	1,413,885		1,340,000
c	(　 ) 1,644,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	1,807,293	100 [ 129.0]	1,401,002		1,330,000
d	(　 ) 1,295,637	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,337,097	100 [ 93.6]	1,428,522		1,360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,340,000 円／㎡]

大阪中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	160,094,682	54,098,635	105,996,047	78,638,000	27,358,047	（　0.9426） 25,787,695	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	805,865,469 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	540.00	ＲＣ8F1B	5,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	600 ％	600 ％	767 ㎡	18.5 m x 41.1 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所（フロア貸し）、地下部分は機械式駐車場（２０台）を想定。

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	680.00

1～ 1	事務所	540.00	65.0	351.00	3,600	1,263,600	10.0	12,636,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	78.0	421.20	3,100	1,305,720	10.0	13,057,200
							0.0	0
～

～

計		5,000.00	66.0	3,299.40		10,403,640		104,036,400
								0

⑨年額支払賃料	10,403,640 円　×　12ヶ月　＝　 124,843,680 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,299.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,029,448 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	160,873,128 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 8,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 10,156,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	159,116,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	104,036,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 977,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	160,094,682 円　　　　（　 208,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０９賃　　　　-2	3,585 ( 3,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,126 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１４賃　　　　-12	2,411 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,850,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	26,237,335 円	169,273,128　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,626,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,645,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 54,098,635 円　（　　　　　　 70,533 円／㎡）　　（経費率　　 33.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	78,638,000 円（　　　　　 102,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	160,094,682 円
②総費用	54,098,635 円
③純収益　①－②	105,996,047 円
④建物等に帰属する純収益	78,638,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,358,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,787,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 805,865,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）