鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０４ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16.4m市道、東7m、南8m、三方路		商業高度地区1種最低地区計画等 (100,983)
b	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１２２ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南79m市道、西12.7m、北7.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,474,640	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	7,128,592	100 [ 92.7]	7,689,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 -6.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	7,810,000
b	(　 9,243,310) 8,818,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,090,844	100 [ 112.2]	8,102,357		8,220,000
c	(　 ) 4,292,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	4,242,384	100 [ 58.9]	7,202,689		7,310,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,780,000 円／㎡]

大阪中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	696,813,563	223,149,128	473,664,435	215,424,000	258,240,435	（　0.9446） 243,933,915	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	8,131,130,500 円　　　　（　 6,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,122.00	ＲＣ10F1B	12,342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線地区計画等	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,327 ㎡	28.5 m x 41.5 m	前面道路：国道　 43.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用・個別的要因より、１階店舗、２階以上事務所（屋内駐車場５８台）も合理的と判断。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

　想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,122.00

1～ 1	店舗	1,122.00	78.0	875.16	6,819	5,967,716	10.0	59,677,160
							0.0	0
2～10	事務所	1,122.00	83.0	931.26	5,174	4,818,339	10.0	48,183,390
							0.0	0
～

～

計		12,342.00	75.0	9,256.50		49,332,767		493,327,670
								0

⑨年額支払賃料	49,332,767 円　×　12ヶ月　＝　 591,993,204 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 101,080,980 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	693,074,184 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 27,840,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 28,836,567 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	692,077,617 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,327,670 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,735,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	696,813,563 円　　　　（　 525,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-2	5,265 ( 5,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,217 円/㎡　月額支払賃料（　 5,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１３賃　　　　-1	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,116
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,520,000 円	3,840,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,090,728 円	720,914,184　×　　　　 14.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,218,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 32,640,000 円	3,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,840,000 円	3,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,840,000 円	3,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 223,149,128 円　（　　　　　　 168,161 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,840,000,000 円	設計監理料率　 296,000 円／㎡　×　 12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	215,424,000 円（　　　　　 162,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	696,813,563 円
②総費用	223,149,128 円
③純収益　①－②	473,664,435 円
④建物等に帰属する純収益	215,424,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,240,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,933,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,131,130,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪中央 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

TEL.

鑑定評価額

9,850,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	5,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区備後町３丁目２８番外｢備後町３－６－２｣				②地積　(㎡)	1,327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等船場建築線 (100,1000)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F2B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西43.6m国道、北側道	水道、ガス、下水	本町 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４３．６ｍ国道

交通

施設

本町駅北方

50m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
地区計画等
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、高層の事務所、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。良好な資金調達環境のもと不動
産投資意欲は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区、周辺区の高度商業地域である。主な需要者としては、自用又は収益物件として事務所建築を前提
に用地取得する法人等である。また、都心型マンション用地の需要等も見込まれる。良好な資金調達環境のもと土地需
要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心
となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層事務所が建ち並ぶ高度商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映
した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果
、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、規準した標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-41 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +0.4

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 9,310,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.4]

100
[131.0]

[101.5]
100

7,390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、新型コロナウイルス感染症に
よる厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会
活動が正常化に向かうなかで、持ち直しの動
きがみられる。

資金調達環境が概ね良好であることから、不
動産投資意欲は堅調で、土地需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０４ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16.4m市道、東7m、南8m、三方路		商業高度地区1種最低地区計画等 (100,983)
b	西１０９ -4	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m市道、南11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	北１１６ -8	大阪市北区		更地	（　）	不整形	北西25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,474,640	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	7,128,592	100 [ 88.3]	8,073,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 -6.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	8,190,000
b	(　 ) 4,597,370	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,614,884	100 [ 60.6]	7,615,320		7,730,000
c	(　 ) 3,585,398	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	3,807,175	100 [ 54.9]	6,934,745		7,040,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,650,000 円／㎡]

大阪中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	670,364,588	221,686,088	448,678,500	215,424,000	233,254,500	（　0.9446） 220,332,201	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	7,344,406,700 円　　　　（　 5,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,122.00	ＲＣ10F1B	12,342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等船場建築線	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,327 ㎡	28.5 m x 41.5 m	前面道路：国道　 43.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は事務所（各階フロア貸し）、屋内駐車場５８台を想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,122.00

1～ 1	店舗	1,122.00	78.0	875.16	6,731	5,890,702	10.0	58,907,020
							0.0	0
2～10	事務所	1,122.00	83.0	931.26	4,984	4,641,400	10.0	46,414,000
							0.0	0
～

～

計		12,342.00	75.0	9,256.50		47,663,302		476,633,020
								0

⑨年額支払賃料	47,663,302 円　×　12ヶ月　＝　 571,959,624 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 101,080,980 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	673,040,604 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 27,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 35,044,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	665,836,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,633,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,528,014 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	670,364,588 円　　　　（　 505,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１３賃　　　　-1	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,026 円/㎡　月額支払賃料（　 4,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１０賃　　　　-2	5,265 ( 5,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,318
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,520,000 円	3,840,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,627,688 円	700,880,604　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,218,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 32,640,000 円	3,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,840,000 円	3,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,840,000 円	3,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 221,686,088 円　（　　　　　　 167,058 円／㎡）　　（経費率　　 33.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,840,000,000 円	設計監理料率　 296,000 円／㎡　×　 12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	215,424,000 円（　　　　　 162,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	670,364,588 円
②総費用	221,686,088 円
③純収益　①－②	448,678,500 円
④建物等に帰属する純収益	215,424,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	233,254,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,332,201 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,344,406,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,530,000 円／㎡）