鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１２８ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東44m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３１ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,243,310) 8,818,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,090,844	100 [ 43.0]	21,141,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	23,300,000
b	(　 ) 9,036,125	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	11,961,570	100 [ 53.1]	22,526,497		24,800,000
c	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,176,976	100 [ 50.5]	20,152,428		22,200,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -29.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400,000 円／㎡]

大阪北 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,875,593,139	5,128,578,926	10,747,014,213	3,668,550,000	7,078,464,213	（　0.8787） 6,219,846,504	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	214,477,465,655 円　　　　（　 20,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼店舗	8,609.94	ＳＲＣ38F3B	187,945.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等都市再生特別地区	100 ％	800 ％	1,600 ％	10,571 ㎡	75.1 m x 125.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

超高層の事務所・店舗ビル、都市再生特別地区制度適用（大阪駅北地区Ａ地区）、賃貸形式はフロア貸し、地下駐車場４０５台。

⑦有効率　 57.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
10～37	事務所	4,005.50	66.9	2,679.68	8,926	23,918,824	10.0	239,188,240
							0.0	0
1～ 9	店舗	6,155.56	51.5	3,170.11	15,000	47,551,650	12.0	570,619,800
							0.0	0
1～ 3	ショールーム	1,960.78	87.5	1,715.68	16,200	27,794,016	10.0	277,940,160
							0.0	0
地下 1～ 3	その他	4,836.22

～

計		187,945.04	57.8	108,709.07		1,181,073,970		12,666,669,400
								0

⑨年額支払賃料	1,181,073,970 円　×　12ヶ月　＝　 14,172,887,640 円
⑩a共益費（管理費）	1,361 円／㎡　×　 108,709.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,775,436,531 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 405 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 291,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,948,324,171 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 291,600,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 487,197,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,752,726,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,666,669,400 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,866,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,875,593,139 円　　　　（　 1,501,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１３賃　　　　-4	8,250 ( 8,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,000 円/㎡　月額支払賃料（　 8,926 円/㎡）　基準階 10 F B
b	北１０８賃　　　　-3	7,902 ( 7,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	9,296
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,500,000 円	66,100,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,435,988,626 円	16,239,924,171　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,668,040,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,850,000 円	66,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,100,000 円	66,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,100,000 円	66,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,128,578,926 円　（　　　　　　 485,156 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8787

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,100,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 187,945.04 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,668,550,000 円（　　　　　 347,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,875,593,139 円
②総費用	5,128,578,926 円
③純収益　①－②	10,747,014,213 円
④建物等に帰属する純収益	3,668,550,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,078,464,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,219,846,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 588,388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　214,477,465,655 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪北 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-28

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　長尾　成信

TEL.

鑑定評価額

237,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

22,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	9,920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区大深町２０７番外｢大深町４－２０｣				②地積　(㎡)	10,571 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等都市再生特別地区 (100,1600)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所Ｓ38F3B	都市機能の集積が進む超高層ビル中心の商業地域	北40m市道、三方路	水道、ガス、下水	大阪近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 55 ｍ、南 120 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

超高層店舗・事務所ビル敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　 9,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市再生特別地区（大阪駅北
地区　Ａ地区）

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

大阪駅近接

法令

規制

商業
(100,1600)
防火
地区計画等
都市再生特別地区

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、梅田高度商業集積地中心、地価はうめきた２期開発醸成等で上昇するもコロナ禍で店舗減収・事
務所空室上昇で下落したが、一転事務所市場の安定と店舗人流回復で上昇反転、同傾向が継続すると予測。

(3)最有効使用の判定

都市再生特別地区制度による超高層店舗・事務所ビル敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、梅田・高度商業集積地など市内複合高度商業地域であり、東京都心や主要都市を含む広域にわたる。
主な需要者は、ＲＥＩＴ等の大手投資法人、機関投資家や大手不動産会社。数年、事務所市場と店舗需要の活況、新規
開発の進行等から地価は大幅上昇するも、コロナ禍で店舗減収・事務所市場不活性から下落したが一転、事務所需要と
店舗人流回復から上昇反転した。価格中心は、需要個別性や画地規模多様から把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、複合高度商業地の大型収益ビルであり、収益性を主に取引価格が決定される。また、同種案件に係る取
引の実例価格は、その収益性に対する取引当事者の最終交渉価格を示す。そこで、近時の実証性を備えた比準価格及び
同種賃料相場及び取引利回りを基礎とした収益価格を関連づけ、ウエイトは同等と判断、さらに周辺・同種標準地との
検討やコロナ禍影響の多寡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（府） 5-2 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 22,000,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種
に影響が残るが、現時点で店舗収益回復と事
務所は安定化へ向かう。ただ、金利上昇等不
安要素多し。

　うめきた２期区域開発醸成、周辺地域開発
充実、コロナ禍影響は減少し、事務所需要と
店舗人流の回復から、地価は下落から微増に
反転した。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１１ -12	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１２２ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	中央１２８ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,241,967	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,626,806	100 [ 86.7]	22,637,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	24,900,000
b	(　 20,178,171) 15,912,135	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,798,286	100 [ 69.8]	21,200,983		23,300,000
c	(　 ) 14,901,279	100 [ 100.0]	[ 85.6] 100	100 [ 99.5]	100 [ 103.0]	12,446,207	100 [ 53.0]	23,483,409		25,800,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +59.0
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -51.0	その他　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.1	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -44.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,600,000 円／㎡]

大阪北 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,533,225,531	5,043,294,565	10,489,930,966	3,463,200,000	7,026,730,966	（　0.8787） 6,174,388,500	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	212,909,948,276 円　　　　（　 20,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼店舗	8,609.94	ＲＣ38F3B	187,945.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等都市再生特別地区	100 ％	800 ％	1,600 ％	10,571 ㎡	75.1 m x 125.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

超高層事務所・店舗ビル、都市再生特別地区制度適用（大阪駅北地区Ａ地区）、フロア貸し・地下駐車場４０５台も合理的。

⑦有効率　 57.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
10～37	事務所	4,005.50	66.9	2,679.68	8,742	23,425,763	10.0	234,257,630
							0.0	0
1～ 9	店舗	6,155.56	51.5	3,170.11	14,910	47,266,340	12.0	567,196,080
							0.0	0
1～ 3	ショールーム	1,960.78	87.5	1,715.68	16,366	28,078,819	12.0	336,945,828
							0.0	0
地下 1～ 3	その他	4,836.22

～

計		187,945.04	57.8	108,709.07		1,165,554,881		12,674,815,844
								0

⑨年額支払賃料	1,165,554,881 円　×　12ヶ月　＝　 13,986,658,572 円
⑩a共益費（管理費）	1,361 円／㎡　×　 108,709.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,775,436,531 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の不動産から比較して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 405 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 291,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,762,095,103 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 291,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 642,147,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,411,547,299 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,674,815,844 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,678,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,533,225,531 円　　　　（　 1,469,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１３賃　　　　-4	8,250 ( 8,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,141	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,815 円/㎡　月額支払賃料（　 8,742 円/㎡）　基準階 10 F B
b	北１０８賃　　　　-3	7,902 ( 7,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,488
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000,000 円	62,400,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,408,054,265 円	16,053,695,103　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,668,040,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 530,400,000 円	62,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,400,000 円	62,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400,000 円	62,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,043,294,565 円　（　　　　　　 477,088 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8787

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000,000 円	設計監理料率　 316,000 円／㎡　×　 187,945.04 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,463,200,000 円（　　　　　 327,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,533,225,531 円
②総費用	5,043,294,565 円
③純収益　①－②	10,489,930,966 円
④建物等に帰属する純収益	3,463,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,026,730,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,174,388,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　212,909,948,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100,000 円／㎡）