鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -18	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西27m市道、東1.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	北１１６ -9	大阪市北区		建付地	（　）	不整形	西40m国道、北11m、南8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	北１１２ -4	大阪市北区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
d	中央１１６ -3	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東4.7m、角地		準工 (80,330)
e	中央１０１ -8	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.9m市道、東8m、角地		商業地区計画等船場建築線 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,290,900	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	1,518,003	100 [ 93.7]	1,620,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,620,000
b	(　 ) 1,664,331	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	1,588,043	100 [ 95.1]	1,669,866		1,670,000
c	(　 ) 1,731,161	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,831,770	100 [ 99.5]	1,840,975		1,840,000
d	(　 ) 1,313,129	100 [ 120.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,067,178	100 [ 69.3]	1,539,939		1,540,000
e	(　 ) 1,487,345	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	2,020,507	100 [ 120.2]	1,680,954		1,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.7	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
d	隣接不動産購入	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -25.0
d	隣接不動産購入	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,670,000 円／㎡]

大阪北 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,556,468	35,172,519	72,383,949	43,050,000	29,333,949	（　0.9426） 27,650,180	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	864,068,125 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	402.00	ＲＣ6F1B	2,814.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	438 ％	562 ㎡	13.7 m x 41.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ以上事務所のフロア貸し。地下駐車場自走式１０台を想定した。

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	402.00

1～ 1	店舗	402.00	65.0	261.30	4,800	1,254,240	12.0	15,050,880
							0.0	0
2～ 6	事務所	402.00	84.0	337.68	3,550	1,198,764	10.0	11,987,640
							0.0	0
～

～

計		2,814.00	69.3	1,949.70		7,248,060		74,989,080
								0

⑨年額支払賃料	7,248,060 円　×　12ヶ月　＝　 86,976,720 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,949.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,290,724 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,267,444 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,623,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,844,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	74,989,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 712,396 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,556,468 円　　　　（　 191,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０９賃　　　　-4	3,408 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,580 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０９賃　　　　-3	3,359 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,536
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,750,000 円	750,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,207,519 円	112,467,444　×　　　　 15.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,340,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,375,000 円	750,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	750,000 円	750,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	750,000 円	750,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,172,519 円　（　　　　　　 62,585 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	750,000,000 円	設計監理料率　 254,000 円／㎡　×　 2,814.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,050,000 円（　　　　　 76,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,556,468 円
②総費用	35,172,519 円
③純収益　①－②	72,383,949 円
④建物等に帰属する純収益	43,050,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,333,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,650,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 864,068,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪北 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-26

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

TEL.

鑑定評価額

910,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区堂島１丁目２２番１｢堂島１－２－９｣				②地積　(㎡)	562 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,438)
	1:3	事務所ＲＣ6F2B	中高層の店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域	南7.3m市道	水道、ガス、下水	北新地 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

北新地駅南東方

380m

法令

規制

商業
(100,438)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。良好な資金調達環境のもと不動産投資意欲は堅調であり、今後も地
価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区、周辺区の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、自用又は収益物件として事務
所建築を前提に用地取得する法人等である。また、都心型マンション用地の需要等も見込まれる。良好な資金調達環境
のもと土地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり
、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映し
た実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、
市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、新型コロナウイルス感染症に
よる厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会
活動が正常化に向かうなかで、持ち直しの動
きがみられる。

資金調達環境が概ね良好であることから、不
動産投資意欲は堅調で、土地需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -12	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,690)
b	中央１１６ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	北１０２ -17	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,330)
d	西１１２ -5	大阪市西区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (80,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,917,808	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,914,084	100 [ 112.4]	1,702,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,700,000
b	(　 ) 1,644,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	1,807,293	100 [ 113.1]	1,597,960		1,600,000
c	(　 ) 1,716,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,716,000	100 [ 96.8]	1,772,727		1,770,000
d	(　 ) 1,543,948	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,543,948	100 [ 93.7]	1,647,757		1,650,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 +8.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,680,000 円／㎡]

大阪北 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,247,137	34,295,356	70,951,781	44,427,600	26,524,181	（　0.9426） 25,001,693	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	781,302,906 円　　　　（　 1,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	402.00	ＲＣ6F1B	2,814.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	438 ％	562 ㎡	13.7 m x 41.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所（各階フロア貸し）、地下駐車場自走式１０台を想定。

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	402.00

1～ 1	店舗	402.00	65.0	261.30	4,613	1,205,377	12.0	14,464,524
							0.0	0
2～ 6	事務所	402.00	84.0	337.68	3,460	1,168,373	10.0	11,683,730
							0.0	0
～

～

計		2,814.00	69.3	1,949.70		7,047,242		72,883,174
								0

⑨年額支払賃料	7,047,242 円　×　12ヶ月　＝　 84,566,904 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,949.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,290,724 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	105,857,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,502,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,554,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	72,883,174 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 692,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,247,137 円　　　　（　 187,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０９賃　　　　-4	3,408 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,489 円/㎡　月額支払賃料（　 3,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０４賃　　　　-2	3,748 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,870,000 円	774,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,958,356 円	110,057,628　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,340,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,579,000 円	774,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	774,000 円	774,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	774,000 円	774,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 34,295,356 円　（　　　　　　 61,024 円／㎡）　　（経費率　　 32.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	774,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 2,814.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,427,600 円（　　　　　 79,053 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,247,137 円
②総費用	34,295,356 円
③純収益　①－②	70,951,781 円
④建物等に帰属する純収益	44,427,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,524,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,001,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 781,302,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,390,000 円／㎡）