鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南79m市道、西12.7m、北7.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１１１ -3	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西40m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北79.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	北１１６ -8	大阪市北区		更地	（　）	不整形	北西25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,292,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	4,242,384	100 [ 96.7]	4,387,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	4,700,000
b	(　 ) 2,172,941	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,257,686	100 [ 53.9]	4,188,657		4,490,000
c	(　 ) 4,363,136	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,613,107	100 [ 103.9]	4,439,949		4,760,000
d	(　 ) 3,585,398	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	3,807,175	100 [ 80.8]	4,711,850		5,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,750,000 円／㎡]

大阪北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,391,197,373	472,551,626	918,645,747	537,999,000	380,646,747	（　0.9446） 359,558,917	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	11,985,297,233 円　　　　（　 3,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	1,800.00	ＳＲＣ15F3B	31,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区1種	100 ％	1,000 ％	1,062 ％	3,038 ㎡	37.0 m x 78.0 m	前面道路：市道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度による１５階建の事務所ビルを想定。駐車場附置義務により機械式駐車場９８台を想定。

⑦有効率　 65.7 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 3	駐車場外	1,500.00

1～15	事務所	1,800.00	76.7	1,380.60	4,263	5,885,498	10.0	58,854,980
							0.0	0
～

～

～

計		31,500.00	65.7	20,709.00		88,282,470		882,824,700
								0

⑨年額支払賃料	88,282,470 円　×　12ヶ月　＝　 1,059,389,640 円
⑩a共益費（管理費）	1,300 円／㎡　×　 20,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 323,060,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 98 台　×　12ヶ月　＋　26,100,000　＝　 73,140,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,382,450,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 73,140,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 72,779,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,382,810,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	882,824,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,386,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,391,197,373 円　　　　（　 457,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０８賃　　　　-1	4,215 ( 4,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,014	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,299 円/㎡　月額支払賃料（　 4,263 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１３賃　　　　-2	4,583 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	47,950,000 円	9,590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	229,983,226 円	1,455,590,040　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,923,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 81,515,000 円	9,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,590,000 円	9,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,590,000 円	9,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 472,551,626 円　（　　　　　　 155,547 円／㎡）　　（経費率　　 34.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,590,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 31,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	537,999,000 円（　　　　　 177,090 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,391,197,373 円
②総費用	472,551,626 円
③純収益　①－②	918,645,747 円
④建物等に帰属する純収益	537,999,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,646,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	359,558,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,985,297,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,950,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
大阪北 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-18

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　石丸　都子

TEL.

鑑定評価額

14,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,610,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区中之島２丁目１３番乙外｢中之島２－２－２｣				②地積　(㎡)	3,038 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）高度地区1種 (100,1062)
	1:2	事務所ＳＲＣ15F3B	超高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北21.5m市道、三方路	水道、ガス、下水	大江橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.5 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．５ｍ市道

交通

施設

大江橋駅近接

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現
状のまま推移するものと思われる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度による高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪市中心部の高度商業地域である。需要者の中心は、全国規模の法人や投資法人等である。コロナ禍の
影響により、取引市場は一時低調であったが、近時においては、市内中心部における立地条件に優れた開発素地の取引
需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は
困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は超高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から求
めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素
を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とするため、本件では市場実態を反映した比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,990,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[105.0]

100
[ 70.2]

[107.1]
100

4,610,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直
しの動きがみられる。今後は世界的な金融引
締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要
する。

特に大きな変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -26.5
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北79.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１２２ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南79m市道、西12.7m、北7.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	西１１４ -7	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北西29.1m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	北１１２ -3	大阪市北区		建付地	（　）	長方形	北27.3m市道、中間画地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,363,136	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,613,107	100 [ 105.0]	4,393,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	4,710,000
b	(　 ) 4,292,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	4,242,384	100 [ 94.7]	4,479,814		4,800,000
c	(　 ) 2,722,574	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,827,807	100 [ 67.1]	4,214,317		4,510,000
d	(　 ) 2,747,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,747,125	100 [ 62.4]	4,402,444		4,720,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,760,000 円／㎡]

大阪北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,379,770,940	469,688,274	910,082,666	539,682,000	370,400,666	（　0.9446） 349,880,469	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	11,662,682,300 円　　　　（　 3,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	1,800.00	ＳＲＣ15F3B	31,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区1種	100 ％	1,000 ％	1,062 ％	3,038 ㎡	37.0 m x 78.0 m	前面道路：市道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度による１５階建の事務所ビルを想定。駐車場附置義務により機械式駐車場９８台を想定。

⑦有効率　 65.7 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 3	駐車場外	1,500.00

1～15	事務所	1,800.00	76.7	1,380.60	4,215	5,819,229	10.0	58,192,290
							0.0	0
～

～

～

計		31,500.00	65.7	20,709.00		87,288,435		872,884,350
								0

⑨年額支払賃料	87,288,435 円　×　12ヶ月　＝　 1,047,461,220 円
⑩a共益費（管理費）	1,300 円／㎡　×　 20,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 323,060,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 98 台　×　12ヶ月　＋　26,100,000　＝　 73,140,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,370,521,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 73,140,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 72,183,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,371,478,539 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	872,884,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,292,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,379,770,940 円　　　　（　 454,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１１賃　　　　-3	4,745 ( 4,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,215 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１１賃　　　　-5	3,932 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,100,000 円	9,620,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	226,654,874 円	1,443,661,620　×　　　　 15.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,923,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 81,770,000 円	9,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,620,000 円	9,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,620,000 円	9,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 469,688,274 円　（　　　　　　 154,604 円／㎡）　　（経費率　　 34.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,620,000,000 円	設計監理料率　 291,000 円／㎡　×　 31,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	539,682,000 円（　　　　　 177,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,379,770,940 円
②総費用	469,688,274 円
③純収益　①－②	910,082,666 円
④建物等に帰属する純収益	539,682,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	370,400,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,880,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,662,682,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,840,000 円／㎡）