鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -12	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	北１０２ -18	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西27m市道、東1.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	北１１１ -3	大阪市北区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	北１１１ -4	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、北2m、角地		商業駐車場整備地区 (90,330)
e	北１１２ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,123,459	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,095,640	100 [ 63.6]	1,722,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 1,290,900	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	1,518,003	100 [ 82.1]	1,848,968		1,850,000
c	(　 ) 1,295,637	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,337,097	100 [ 72.6]	1,841,731		1,840,000
d	(　 ) 939,809	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	947,253	100 [ 53.3]	1,777,210		1,780,000
e	(　 ) 1,149,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,149,807	100 [ 69.9]	1,644,931		1,640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,780,000 円／㎡]

大阪北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	128,009,756	45,962,287	82,047,469	59,122,000	22,925,469	（　0.9426） 21,609,547	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	675,298,344 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	419.32	ＲＣ9F1B	4,141.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	489 ㎡	23.0 m x 21.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～９階は事務所、各階フロア貸を想定。地下１階は駐車場１４台（自走式及び機械式）。

⑦有効率　 65.0 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	422.28

1～ 1	店舗	395.33	50.0	197.67	3,890	768,936	12.0	9,227,232
							0.0	0
2～ 2	事務所	388.23	75.0	291.17	3,150	917,186	10.0	9,171,860
							0.0	0
3～ 9	事務所	419.32	75.0	314.49	3,000	943,470	10.0	9,434,700
							0.0	0
～

計		4,141.08	65.0	2,690.27		8,290,412		84,441,992
								0

⑨年額支払賃料	8,290,412 円　×　12ヶ月　＝　 99,484,944 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,690.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 29,377,748 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	128,862,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,040,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,695,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,207,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,441,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 802,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	128,009,756 円　　　　（　 261,779 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０９賃　　　　-3	3,359 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	北１０９賃　　　　-4	3,408 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.5]	100 [100.0]	3,091
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,150,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	24,236,387 円	133,902,692　×　　　　 18.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,760,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,755,000 円	1,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,030,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,030,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,962,287 円　（　　　　　　 93,992 円／㎡）　　（経費率　　 35.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,030,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 4,141.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,122,000 円（　　　　　 120,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	128,009,756 円
②総費用	45,962,287 円
③純収益　①－②	82,047,469 円
④建物等に帰属する純収益	59,122,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,925,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,609,547 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675,298,344 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪北 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-7

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

TEL.

鑑定評価額

851,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区西天満５丁目１５番３外｢西天満５－１－３｣				②地積　(㎡)	489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビルが多い商業地域	南40m国道	水道、ガス、下水	南森町 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

南森町駅西方

140m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿道の商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。用途の多様性も
あり、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。需要者層は、賃貸経
営（収益獲得）目的の不動産業者、開発業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環
境の後押しもあって、マンション素地や良質な投資物件への需要は依然強い。市場での品薄状態は継続しており、突発
的な高値取引も見られる。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所ビルが多い商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求めら
れたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振
れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、
実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,530,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[105.0]

100
[ 89.4]

[100.0]
100

1,750,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復
している。海外景気の下振れ、物価上昇、供
給面での制約、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

国道１号沿いの商業地域。用途の多様性もあ
り、土地需要は安定している。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１１６ -9	大阪市北区		建付地	（　）	不整形	西40m国道、北11m、南8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	北１０２ -18	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西27m市道、東1.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	中央１０１ -5	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m府道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１０１ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北79.4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,664,331	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	1,588,043	100 [ 83.8]	1,895,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 1,290,900	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	1,518,003	100 [ 83.0]	1,828,919		1,830,000
c	(　 ) 1,589,343	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,686,114	100 [ 90.3]	1,867,236		1,870,000
d	(　 ) 1,648,956	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,683,584	100 [ 88.9]	1,893,795		1,890,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,870,000 円／㎡]

大阪北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	133,927,969	48,403,685	85,524,284	61,418,000	24,106,284	（　0.9426） 22,722,583	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	710,080,719 円　　　　（　 1,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	419.32	ＲＣ9F1B	4,141.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	489 ㎡	23.0 m x 21.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所（フロア貸し）、地下部分は駐車場（１４台）を想定。

⑦有効率　 65.0 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	駐車場	422.28

～ 1	店舗	395.33	50.0	197.67	4,200	830,214	10.0	8,302,140
							0.0	0
～ 2	事務所	388.23	75.0	291.17	3,200	931,744	10.0	9,317,440
							0.0	0
3～ 9	事務所	419.32	75.0	314.49	3,200	1,006,368	10.0	10,063,680
							0.0	0
～

計		4,141.08	65.0	2,690.27		8,806,534		88,065,340
								0

⑨年額支払賃料	8,806,534 円　×　12ヶ月　＝　 105,678,408 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,690.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 29,377,748 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,056,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,040,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,004,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	133,091,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	88,065,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 836,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	133,927,969 円　　　　（　 273,881 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０９賃　　　　-3	3,359 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,227 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０９賃　　　　-4	3,408 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,203
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,350,000 円	1,070,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	26,057,885 円	140,096,156　×　　　　 18.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,760,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,095,000 円	1,070,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,070,000 円	1,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,070,000 円	1,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,403,685 円　（　　　　　　 98,985 円／㎡）　　（経費率　　 36.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,070,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 4,141.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,418,000 円（　　　　　 125,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	133,927,969 円
②総費用	48,403,685 円
③純収益　①－②	85,524,284 円
④建物等に帰属する純収益	61,418,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,106,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,722,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 710,080,719 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,000 円／㎡）