鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	北１１６ -8	大阪市北区		更地	（　）	不整形	北西25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	西１０９ -4	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m市道、南11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北79.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e	北１２２ -1	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南40m国道、東11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,243,310) 8,818,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,090,844	100 [ 143.9]	6,317,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	6,820,000
b	(　 ) 3,585,398	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	3,807,175	100 [ 60.8]	6,261,801		6,760,000
c	(　 ) 4,597,370	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,614,884	100 [ 76.5]	6,032,528		6,520,000
d	(　 ) 4,363,136	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,613,107	100 [ 77.0]	5,991,048		6,470,000
e	(　 ) 3,113,446	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	3,071,086	100 [ 50.6]	6,069,340		6,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,680,000 円／㎡]

大阪北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	387,276,358	123,163,946	264,112,412	131,274,000	132,838,412	（　0.9446） 125,479,164	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	4,182,638,800 円　　　　（　 5,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	650.00	ＲＣ10F2B	7,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	751 ㎡	25.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階店舗，２階以上を事務所（部分貸し又はフロア貸し，地下は機械式駐車場）を想定。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	650.00

地下 1～ 1	店舗	650.00	82.0	533.00	3,630	1,934,790	10.0	19,347,900
							0.0	0
1～ 1	店舗	650.00	72.0	468.00	5,717	2,675,556	10.0	26,755,560
							0.0	0
2～10	事務所	650.00	82.0	533.00	4,805	2,561,065	10.0	25,610,650
							0.0	0
～

計		7,800.00	74.3	5,798.00		27,659,931		276,599,310
								0

⑨年額支払賃料	27,659,931 円　×　12ヶ月　＝　 331,919,172 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 5,798.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 63,314,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	395,233,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,660,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 20,244,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	384,648,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,599,310 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,627,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	387,276,358 円　　　　（　 515,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１２賃　　　　-2	5,537 ( 5,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,845 円/㎡　月額支払賃料（　 4,805 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１２賃　　　　-6	4,718 ( 4,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,020,000 円	2,340,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	57,899,746 円	404,893,332　×　　　　 14.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,674,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,890,000 円	2,340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,340,000 円	2,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,340,000 円	2,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 123,163,946 円　（　　　　　　 164,000 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,340,000,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 7,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,274,000 円（　　　　　 174,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	387,276,358 円
②総費用	123,163,946 円
③純収益　①－②	264,112,412 円
④建物等に帰属する純収益	131,274,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	132,838,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	125,479,164 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,182,638,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-2

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　古谷　廣道

TEL.

鑑定評価額

4,850,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	4,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区堂島１丁目２番１外｢堂島１－１－２５｣				②地積　(㎡)	751 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F2B	銀行、事務所が建ち並ぶ高度商業地域	東45m国道、北側道	水道、ガス、下水	淀屋橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４５ｍ国道

交通

施設

淀屋橋駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は御堂筋いの高度商業地域である。新型コロナの影響は徐々に回復基調にある中で、不動産投資市場は
依然堅調であり、地価は持ち直しつつある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,670,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び中央区の高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大手企業及び地元有
力企業など資本力を有する法人等と見込まれる。優良物件を中心に投資需要は依然堅調であるものの、今後続くオフィ
スビルの大量供給による賃貸市場の動向への懸念は注視を要する。都心の高度商業地においては取引件数が相対的に少
ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性をも重視して取引される傾向にある。比準価格は実際の取引
事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元に
ついて、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性、近時の市場動向を考慮し、
比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、類似の標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,200,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[101.5]

100
[122.3]

[108.0]
100

6,460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に
持ち直しつつある中で、不動産の属性による
影響の度合いにより二極化が生じている。

うめきたエリアをはじめとした梅田地区の再
開発が進む中、不動産投資需要は依然堅調で
ある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -6.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +18.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北79.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１３１ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１２２ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南79m市道、西12.7m、北7.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	西１０９ -4	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m市道、南11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,363,136	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,613,107	100 [ 75.2]	6,134,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	6,630,000
b	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,011,380	100 [ 109.8]	7,296,339		7,880,000
c	(　 ) 4,292,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	4,242,384	100 [ 70.9]	5,983,616		6,460,000
d	(　 ) 4,597,370	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,614,884	100 [ 80.7]	5,718,568		6,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,780,000 円／㎡]

大阪北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	376,607,210	119,666,608	256,940,602	121,737,000	135,203,602	（　0.9446） 127,713,322	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	4,257,110,733 円　　　　（　 5,670,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	650.00	ＲＣ10F2B	7,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	751 ㎡	25.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階店舗・２階以上事務所（フロア貸し）、地下２階平面自走式駐車場（２３台）

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	650.00

地下 1～ 1	店舗	650.00	80.0	520.00	3,700	1,924,000	10.0	19,240,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	650.00	70.0	455.00	6,500	2,957,500	10.0	29,575,000
							0.0	0
2～10	事務所	650.00	78.0	507.00	4,840	2,453,880	10.0	24,538,800
							0.0	0
～

計		7,800.00	71.0	5,538.00		26,966,420		269,664,200
								0

⑨年額支払賃料	26,966,420 円　×　12ヶ月　＝　 323,597,040 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,474,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	384,072,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,660,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 19,686,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	374,045,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,664,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,561,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	376,607,210 円　　　　（　 501,474 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１１１賃　　　　-3	4,745 ( 4,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,880 円/㎡　月額支払賃料（　 4,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１１賃　　　　-2	5,367 ( 5,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,111
c	北１１４賃　　　　-6	5,312 ( 5,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,919

大阪北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,510,000 円	2,170,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,697,408 円	393,732,000　×　　　　 14.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,674,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,445,000 円	2,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,170,000 円	2,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,170,000 円	2,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 119,666,608 円　（　　　　　　 159,343 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,170,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 7,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	121,737,000 円（　　　　　 162,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	376,607,210 円
②総費用	119,666,608 円
③純収益　①－②	256,940,602 円
④建物等に帰属する純収益	121,737,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,203,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	127,713,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,257,110,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,670,000 円／㎡）