別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
大阪北 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 -4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.
鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区本庄東２丁目１５番９外
｢本庄東２－１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 566  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)
不整形
1.2:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層の共同住宅が
多く見られる住宅地
域		 西8m市道 水道、ガス、下水 天神橋筋六丁目

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 天神橋筋六丁目駅北西
方
630m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は共同住宅が多く立地する地域であり、当面は現状維持で推移するものと考えられる。新型コロナの
影響は小さく、マンション素地の需要は安定しており、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    494,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、北区及び隣接する福島区等の共同住宅が多く見られる住宅地域や住・商混在地域である。主たる需要
者は、賃貸経営目的の不動産業者、デベロッパー等が想定される。金融環境の影響もあり、住居系の投資物件やマンシ
ョン適地への需要は堅調である。新型コロナの影響も小さく、底堅い需要に支えられ地価は概ね上昇傾向である。需要
の中心となる価格帯については、多様な取引により個別性が強く、ばらつきが大きい為、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格である
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    358,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[107.1]		 100
[ 70.0]		 [ 98.0]
100		 486,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境
と政府の経済対策の効果、さらにはコロナ禍
の影響も薄れつつあることから、緩やかな回
復を続けている。

　梅田に近く都心回帰の影響から人気のエリ
アであり、適正規模のマンション適地の価格
が堅調であり、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-8		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m市道、
中間画地
準工
駐車場整備地区
(70,240)
b 北１０２

-4		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,240)
c 北１０２

-6		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北4.6m、角地
２住居
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,360)
d 北１０２

-15		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北6m、角地
２住居

(100,300)
e 北１１１

-2		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
529,013  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
531,088 		 100
[ 104.2]
509,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
499,000 
b (　           ) 
394,011  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
412,319 		 100
[  82.5]
499,781 
490,000 
c (　           ) 
460,933  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
457,831 		 100
[  91.1]
502,559 
493,000 
d (　           ) 
422,977  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
414,029 		 100
[  82.5]
501,853 
492,000 
e (　           ) 
232,126  		 100
[  90.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
291,734 		 100
[  60.3]
483,804 
474,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 関係者間
売買
 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    494,000 円／㎡]  



大阪北 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,929,761 
7,605,130 
30,324,631 
22,240,000 
8,084,631 		 （　0.9405）
7,603,595 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    223,635,147 円　　　　（　    395,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＲＣ9 1,620.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   566 ㎡     28.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積約５３㎡）を想定。駐車場は自走式。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
75.0 
135.00 
2,000 
270,000 		 1.0  270,000 
1.0  270,000 

 2～ 9		 住宅
180.00 
88.0 
158.40 
2,161 
342,302 		 1.0  342,302 
1.0  342,302 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,620.00 
86.6 
1,402.20 

3,008,416 		 3,008,416 
3,008,416 
⑨年額支払賃料      3,008,416 円　×　12ヶ月　＝　      36,100,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,402.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,100,992 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,382,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,318,932 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,008,416 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,008,416 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         582,550 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,929,761 円　　　　（　        67,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０２賃
　　　　-18		 2,564  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,331 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,161 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０２賃
　　　　-6		 2,595  
(   2,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,163 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,600,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,191,030 円  　　　       39,700,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      614,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,605,130 円　（　　　　　　        13,437 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,240,000 円  
（　　　　　        39,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,929,761 円      
②総費用 7,605,130 円      
③純収益　①－② 30,324,631 円      
④建物等に帰属する純収益 22,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,084,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,603,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,434 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    223,635,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     395,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
大阪北 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 -4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区本庄東２丁目１５番９外
｢本庄東２－１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 566  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)
不整形
1.2:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層の共同住宅が
多く見られる住宅地
域		 西8m市道 水道、ガス、下水 天神橋筋六丁目

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 天神橋筋六丁目駅北西
方
630m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は共同住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、良好な利便性もあって需要は堅調で、今後も
マンション用地需要等を中心に住宅需要は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    507,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は北区北部等のマンション立地が可能な住宅地域や住商混在地域一帯である。周辺地域は賃貸共同住宅等
を中心とする地域であり、需要者の中心は賃貸経営を目的とする不動産事業者等の法人が考えられる。利便性の高い都
心部における住宅需要は依然として底堅く、賃貸事業用地の需要も引き続き堅調である。取引される画地の規模は様々
であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　標準地上に共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に比して
低位となった。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反
映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    358,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[107.1]		 100
[ 70.7]		 [ 98.0]
100		 481,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

利便性良好な住宅地域として新型コロナウイ
ルス感染症の影響は限定的で、地価は微増傾
向で推移する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-8		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m市道、
中間画地
準工
駐車場整備地区
(70,240)
b 北１０２

-13		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
南東3.2m、
準角地
準工
駐車場整備地区
(70,240)
c 北１０２

-6		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北4.6m、角地
２住居
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,360)
d 北１０２

-15		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北6m、角地
２住居

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
529,013  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
531,088 		 100
[ 102.4]
518,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
508,000 
b (　           ) 
581,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
643,187 		 100
[ 125.2]
513,728 
503,000 
c (　           ) 
460,933  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
457,831 		 100
[  88.0]
520,263 
510,000 
d (　           ) 
422,977  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
414,029 		 100
[  79.4]
521,447 
511,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    507,000 円／㎡]  



大阪北 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,381,600 
7,749,542 
30,632,058 
22,740,400 
7,891,658 		 （　0.9405）
7,422,104 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    218,297,176 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＲＣ9 1,620.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   566 ㎡     28.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５３㎡）、駐車場は自走式を想定。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
75.0 
135.00 
2,100 
283,500 		 1.0  283,500 
1.0  283,500 

 2～ 9		 住宅
180.00 
88.0 
158.40 
2,200 
348,480 		 1.0  348,480 
1.0  348,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,620.00 
86.6 
1,402.20 

3,071,340 		 3,071,340 
3,071,340 
⑨年額支払賃料      3,071,340 円　×　12ヶ月　＝　      36,856,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,402.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,856,080 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,312,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,410,085 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,757,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,071,340 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,071,340 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         594,734 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,381,600 円　　　　（　        67,812 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０５賃
　　　　-1		 1,983  
(   1,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,209 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０３賃
　　　　-2		 2,181  
(   2,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.0]
2,286 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,636,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,205,042 円  　　　       40,168,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      614,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,476,500 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,749,542 円　（　　　　　　        13,692 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,740,400 円  
（　　　　　        40,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,381,600 円      
②総費用 7,749,542 円      
③純収益　①－② 30,632,058 円      
④建物等に帰属する純収益 22,740,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,891,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,422,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,297,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）