鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -11	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	福島１１０ -12	大阪市福島区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,400)
c	北１０２ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	北１０２ -5	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	北１０２ -19	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 899,805	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	921,400	100 [ 108.0]	853,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	853,000
b	(　 ) 685,140	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,694	100 [ 83.7]	843,123		843,000
c	(　 ) 537,040	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	537,040	100 [ 70.8]	758,531		759,000
d	(　 ) 894,032	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	946,410	100 [ 122.6]	771,949		772,000
e	(　 ) 942,689	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	885,187	100 [ 104.5]	847,069		847,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 815,000 円／㎡]

大阪北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,349,438	10,221,304	42,128,134	29,523,600	12,604,534	（　0.9405） 11,854,564	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	348,663,647 円　　　　（　 665,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	290.00	ＲＣ8	2,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	524 ㎡	20.9 m x 25.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は自走式駐車場１１台、２階～８階は平均専有面積約３０㎡のシングルタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	290.00

2～ 5	住宅	290.00	90.0	261.00	2,700	704,700	1.0	704,700
							1.0	704,700
6～ 8	住宅	190.00	90.0	171.00	2,700	461,700	1.0	461,700
							1.0	461,700
～

～

計		2,020.00	77.1	1,557.00		4,203,900		4,203,900
								4,203,900

⑨年額支払賃料	4,203,900 円　×　12ヶ月　＝　 50,446,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,446,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,149,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,936,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,203,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,203,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,372,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,349,438 円　　　　（　 99,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０３賃　　　　-1	2,590 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	2,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,779 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０３賃　　　　-2	2,181 ( 2,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 78.5]	100 [100.0]	2,864
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,124,000 円	531,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,592,604 円	53,086,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 929,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,513,500 円	531,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	531,000 円	531,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	531,000 円	531,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,221,304 円　（　　　　　　 19,506 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	531,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,523,600 円（　　　　　 56,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,349,438 円
②総費用	10,221,304 円
③純収益　①－②	42,128,134 円
④建物等に帰属する純収益	29,523,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,604,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,854,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348,663,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪北 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 -3

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

TEL.

鑑定評価額

414,000,000 円

１㎡当たりの価格

791,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区紅梅町１２５番｢紅梅町６－６｣				②地積　(㎡)	524 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ11	中高層の共同住宅、事務所等が混在する住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	南森町 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

南森町駅北東方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、事務所等が混在する地域で、利便性が高いため、近年は共同住宅用地の需要がやや強い。良好な資金
調達環境のもと不動産投資意欲は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 815,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 662,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪市北区及び周辺区の住商混在地域であり、主な需要者としては、不動産事業法人、地元デベロッパ
ー、個人投資家等が挙げられる。同一需給圏内では、共同住宅開発素地の需要が強い。良好な資金調達環境のもと土地
需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中
心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅、事務所等が混在する住宅地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反
映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結
果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、新型コロナウイルス感染症に
よる厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会
活動が正常化に向かうなかで、持ち直しの動
きがみられる。

資金調達環境が概ね良好であることから、不
動産投資意欲は堅調で、土地需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１１１ -4	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、北2m、角地		商業駐車場整備地区 (90,330)
b	北１０２ -11	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	北１０２ -19	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	中央１１６ -10	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 939,809	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	947,253	100 [ 108.9]	869,837	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	870,000
b	(　 ) 899,805	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	921,400	100 [ 111.6]	825,627		826,000
c	(　 ) 942,689	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	885,187	100 [ 109.0]	812,098		812,000
d	(　 ) 704,989	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	722,614	100 [ 95.6]	755,872		756,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 815,000 円／㎡]

大阪北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,884,773	10,411,559	42,473,214	30,190,800	12,282,414	（　0.9599） 11,789,889	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	346,761,441 円　　　　（　 662,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	290.00	ＲＣ8	2,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	524 ㎡	20.9 m x 25.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は自走式駐車場、２～８階は住宅（平均専有面積３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	290.00

2～ 5	住　宅	290.00	90.0	261.00	2,729	712,269	1.0	712,269
							1.0	712,269
6～ 8	住　宅	190.00	90.0	171.00	2,729	466,659	1.0	466,659
							1.0	466,659
～

～

計		2,020.00	77.1	1,557.00		4,249,053		4,249,053
								4,249,053

⑨年額支払賃料	4,249,053 円　×　12ヶ月　＝　 50,988,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,988,636 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,171,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,457,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,249,053 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,249,053 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,386,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,884,773 円　　　　（　 100,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０２賃　　　　-2	2,769 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,809 円/㎡　月額支払賃料（　 2,729 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１０２賃　　　　-10	2,864 ( 2,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,864
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,172,000 円	543,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,608,859 円	53,628,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 929,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,615,500 円	543,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	543,000 円	543,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	543,000 円	543,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,411,559 円　（　　　　　　 19,869 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9599

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	543,000,000 円	設計監理料率　 261,000 円／㎡　×　 2,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,190,800 円（　　　　　 57,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,884,773 円
②総費用	10,411,559 円
③純収益　①－②	42,473,214 円
④建物等に帰属する純収益	30,190,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,282,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,789,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 346,761,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 662,000 円／㎡）