鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪平野 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０ -42	大阪市平野区		建付地	（　）	正方形	南6m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２１６ -4	大阪市東住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		準工 (70,200)
c	２０９ -41	大阪市生野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m私道、中間画地		１住居加美巽長瀬建築線 (90,180)
d	２１１ -53	大阪市西成区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	２０４ -18	大阪市住之江区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,300	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,047	100 [ 105.7]	141,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 175,460	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	175,460	100 [ 117.3]	149,582		150,000
c	(　 ) 120,156	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,516	100 [ 86.6]	139,164		139,000
d	(　 ) 151,248	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	162,870	100 [ 112.7]	144,516		145,000
e	(　 ) 179,144	100 [ 115.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,024	100 [ 104.8]	149,832		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地買収	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
e	隣地買収	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

大阪平野 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,028,466	2,132,388	7,896,078	6,071,760	1,824,318	（　0.9492） 1,731,643	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	39,355,523 円　　　　（　 99,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場、倉庫兼事務所	235.00	Ｓ3	705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	395 ㎡	16.0 m x 24.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の特性等を考慮し、鉄骨造３階建の工場、倉庫兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	工場、倉庫兼事務所	235.00	100.0	235.00	1,260	296,100	6.0	1,776,600
							2.0	592,200
～

～

～

～

計		705.00	100.0	705.00		888,300		5,329,800
								1,776,600

⑨年額支払賃料	888,300 円　×　12ヶ月　＝　 10,659,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,659,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 852,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,806,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,329,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,776,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 172,600 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,028,466 円　　　　（　 25,389 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０６賃　　　　-19	1,142 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,288 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１２賃　　　　-13	1,349 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,377
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪平野 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,800 円	93,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	319,788 円	10,659,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 796,400 円	93,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,132,388 円　（　　　　　　 5,398 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,700,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,071,760 円（　　　　　 15,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,028,466 円
②総費用	2,132,388 円
③純収益　①－②	7,896,078 円
④建物等に帰属する純収益	6,071,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,824,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,731,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,355,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪平野 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪平野 9-4

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　秋田　佳紀

TEL.

鑑定評価額

54,900,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外｢長吉川辺３－１－１５｣				②地積　(㎡)	395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	工場兼事務所	工場、倉庫、一般住宅が混在する工業地域	北東12m市道	水道、ガス、下水	長原 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

長原駅南方

480m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫の他住宅も見られる中央環状線背後に立地する工業地域であり、工業系事業用地の需要が高い他、住
居系用途も増えつつある。特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場、倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は平野区を中心に、広く大阪府東部の中央環状線の周辺に小規模工場、倉庫等が見られる内陸型工業地域の
圏域。主たる需要者は、製造業、運送業、倉庫業を営む中小企業、地元個人事業者が中心である。周辺地域で住宅のミ
ニ開発も見られる他、中小工場用地需要の高まりを受け、新規投資が見受けられ、工業系事業用地としての需要は強含
み傾向である。業種により資金力が異なるため、中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場、倉庫の多い工業地域であり、収益価格は賃貸市場が成熟していないため、資料の収集には限界があり、必ずしも
元本価値に即応した収益性を確保されたものではない不安定要因がある。比準価格は同一需給圏内の工業系の取引事例
を採用して求められたもので、市場の動向を反映している。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格
を関連づけ、さらに代表標準地との検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪平野 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 139,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[100.7]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平野区の工業地は住宅地への移行が進んでお
り、住宅地の地価動向の影響を受け易く、コ
ロナ禍による影響も一時的で、需給は安定的
である。

景気動向の影響を受け易い中小企業の多い工
業地域であるが、工業用地需要の高まりで、
地価はやや強含み傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪平野 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１３ -21	大阪市平野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
b	２１３ -36	大阪市平野区		更地	（　）	袋地等	東8.7m私道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１３ -23	大阪市平野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東8m、角地		２住居 (100,300)
d	２１３ -28	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	西4m市道、北4m、角地		１住居 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,233	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,299	100 [ 96.7]	138,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 133,049	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	163,865	100 [ 122.0]	134,316		134,000
c	(　 ) 302,496	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	290,684	100 [ 139.1]	208,975		209,000
d	(　 ) 141,343	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	136,722	100 [ 87.5]	156,254		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

大阪平野 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,575,319	1,917,237	7,658,082	5,793,320	1,864,762	（　0.9512） 1,773,762	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	40,312,773 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場、倉庫兼事務所	235.00	Ｓ3	705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	395 ㎡	16.0 m x 24.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の工場、倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	工場、倉庫兼事務所	235.00	100.0	235.00	1,207	283,645	2.0	567,290
							2.0	567,290
～

～

～

～

計		705.00	100.0	705.00		850,935		1,701,870
								1,701,870

⑨年額支払賃料	850,935 円　×　12ヶ月　＝　 10,211,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,211,220 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 816,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,394,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,701,870 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,701,870 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 165,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,575,319 円　　　　（　 24,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０６賃　　　　-18	865 ( 844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０６賃　　　　-19	1,142 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,121
c	２０６賃　　　　-21	1,262 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,626

大阪平野 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,100 円	85,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	306,337 円	10,211,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 728,400 円	85,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,700 円	85,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,700 円	85,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,917,237 円　（　　　　　　 4,854 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,700,000 円	設計監理料率　 118,000 円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,793,320 円（　　　　　 14,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,575,319 円
②総費用	1,917,237 円
③純収益　①－②	7,658,082 円
④建物等に帰属する純収益	5,793,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,864,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,773,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,312,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）