別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪平野 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 5-3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区背戸口５丁目６番１４ ｢背戸口５－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 410   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 事務所 ＲＣ5F1B 事務所、店舗、マン ション等が混在する 商業地域 南25m府道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ 平野 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ府道 交通 施設 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ 平野駅西方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 事務所、店舗、マンション等混在の路線商業地域で、現況を維持して推移すると予測する。駅接近や視認性等に 優り、区内商業地市場での底堅い需要を背景に、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平野区及び隣接区の路線商業地域一帯で、主たる需要者は、各種事業者や不動産業者を中心に、立地条 件によりマンション開発業者等が想定される。当該地域は、区内では選好性の高いＯｓａｋａＭｅｔｒｏ平野駅に程近 く、視認性良好な幹線沿いの立地から多様な需要が見込め、今後は経済活動の正常化への期待等を背景に需要は底堅い と思料される。取引価格は規模や利用目的等により様々で、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎に、補修正を施して試算し実証的である。一方、収益価格 は、収益性からみた不動産の価値を示すものの、想定要素の介入や各種数値の変動により試算価格の安定性にやや難が あり、相対的規範性に劣る。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似の標準地か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    306,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪市南部の商業地市場は、経済活動の正常 化に伴い、集客性等に優れた地区を中心とす る堅調な投資・開発意欲を背景に、需要は回 復傾向にある。 地域要因に変動はないが、多様な開発等の見 込める商業地として区内における需要は底堅 く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％