別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪平野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -15 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０ ｢瓜破西１－６－３４｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の他 共同住宅も見られる 住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 喜連瓜破 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 喜連瓜破駅南西方 580m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の他、共同住宅も見られる既成住宅地域として熟成しており、現況維持にて推移すると予測する 。通勤及び生活利便性は概ね良好で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平野区及び周辺区で、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線、近鉄南大阪線各駅勢圏の住宅地域 一帯。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有する住宅取得者である。低金利による良好な資金調達環境が継続して おり、区内では選好性の高い谷町線徒歩圏の地域に於いては、係る需要者による住宅購入の選択肢として安定した実需 が認められる。取引の中心的価格帯は、新築戸建住宅で総額３０００万円から３５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の標準的画地にあっては、自用の小規模住宅としての利用が支配的で、画地規模等から賃貸共同住宅の想定 が困難と判断し、収益価格の試算を断念した。また、売買市場では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加 味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標 準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [104.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平野区の人口は減少、住宅着工戸数は微減傾 向にあるが、生活利便性等から選好性の高い 住宅地を中心に需要は安定的に推移している 。 地域要因に変動はないが、生活利便施設の利 用に便利な立地にあり、安定した実需を背景 に、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％