別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪平野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -14 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉長原西３丁目１１番３６ ｢長吉長原西３－１１－４７｣ ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅、共同住 宅等が混在する住宅 地域 東5m私道 水道、ガス、下水 長原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 長原駅南西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅、共同住宅等混在の既成住宅地域として熟成しており、現況維持の推移を予測する。係る地域要因の 将来予測を踏まえ、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線で、平野区及び周辺市区部の住宅地域一帯。需要者は 圏内に地縁を有する居住者が大半で、圏外からの転入は少ない。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、交 通接近性等が相対的に劣る地域に於いては、価格水準や地縁的選好性等が考慮され、係る需要者による売買等の意思決 定が為されると考えられる。取引の中心的価格帯は、新築戸建住宅で総額３０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境や画地規模等から収益還元法の適用を断念したが、当該近隣地域の標準的画地に於いては、自用目的での取引 が中心で、市場参加者は居住快適性や利便性を考慮して売買等の意思決定を行うと考えられる。以上を踏まえ、本件に 於ける比準価格の性格は、事例の軽重を加味して決定しており、市場の実態を反映し、実証的な試算価格であると判断 する。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [102.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平野区の人口は減少、住宅着工戸数は微減傾 向にあるが、生活利便性等から選好性の高い 住宅地を中心に需要は安定的に推移している 。 地域要因に変動はないが、交通接近にやや劣 るものの、生活利便性等に難は無く、地価は 横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％