別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪平野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -10 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区平野市町１丁目５３番３ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.2 空地 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 平野 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 平野駅南東方 740m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小戸建住宅と低層アパート等が混在する住宅地域で、地域内に大きな変動要因はなく、今後も現状の住環境を 維持するものと予測する。当地域の需給動向より、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね平野区及び周辺区内のＪＲ関西本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の住宅地域である。需要者は 平野区内の居住者が大半を占め、当地域に地縁性を有する者を除き他区からの転入は少ない。熟成度の高い既成住宅地 で、需給動向に大きな変動は認められない。土地は８０㎡～１００㎡で１，５００万円～１，８００万円程度、新築戸 建物件は総額３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では賃貸共同住宅も散見され一定の賃貸市場は形成されているが、画地規模が小さく市場性を有 する賃貸共同住宅の想定は困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、当地域では自用目的の取引が中心であり 、類似の取引事例を採用して価格を導く比準価格は説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [ 97.8] [102.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等不安要素が見られるが、景気は緩 やかに持ち直している。これを受けて、平野 区住宅地の地価は横這いないし緩やかな上昇 傾向で推移。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％