別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪平野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　雄一   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１ ｢長吉六反１－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 長原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長原駅北東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はないが、コロナ禍の影響も 緩和傾向にあり需給動向は底堅く、地価は横ばい乃至はやや上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は平野区南東部のうちＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線沿線各駅を最寄駅とする戸建住宅 地域。需要者の中心は地縁関係者や大阪市内に勤務する給与所得者層の一次取得者で、他区や他市からの転入者も見ら れるが少ない。分譲された戸建住宅地域として熟成しており、需給関係は底堅い。土地は１㎡当１５万円程度、新築の 戸建物件は総額３，０００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で、最寄駅への接近性が劣り、賃貸市場は十分には熟成していない。収益物件はほとん ど見られず、地域の実情等から共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の住 環境が類似する地域から居住の快適性を重視した信頼性の高い取引事例を収集して試算した比準価格は実証的な価格で あると認める。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [132.2] [104.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響も緩和され景気は持ち直しの 動きが見られ、住宅地では利便性の高い地域 を中心に底堅い需要が見られる。 最寄駅から遠く、選好性は低いが、値頃感等 から需要は一定程度認められる。地域要因に 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％