別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪平野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区背戸口１丁目６番７ ｢背戸口１－６－６｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、マンション等 が混在する住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ 平野 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ 平野駅北西方 830m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか中低層の共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状の住 環境を維持するものと予測する。当地域の需給動向より、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線沿線の概ね平野区、隣接区内に存する住宅地域であ る。需要者は平野区内居住の一次取得者が中心で、当地域に地縁性を有する者を除き圏外からの転入は少ない。近隣地 域は一般住宅と共同住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域であり、需給動向は安定的に推移している。新築戸建住宅は、総額 ３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には戸建住宅のほか中低層の賃貸共同住宅も見られるが、標準地の画地規模等より市場性を有する賃貸住宅の想定 は困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域より地域特性が類似 の取引事例を採用して求めており、説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 218,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等不安要素が見られるが、景気は緩 やかに持ち直している。これを受けて、平野 区住宅地の地価は横這いないし緩やかな上昇 傾向で推移。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％