別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪住之江 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住之江 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　翁長　正勝   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住之江区北島３丁目３２番９５ ｢北島３－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4.6m私道 水道、ガス、下水 住之江公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ私道 交通 施設 住之江公園駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現 状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね住之江区を中心としたＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線、ニュ－トラム南港ポ－トタウン線及び南海本 線の各沿線の住宅地域。需要者は当該圏内に居住する一次取得者が中心で、住之江区に地縁を有する者が大半であり、 区外からの転入者は比較的少ない。駅接近性にやや劣る地域で、地域選好性はやや弱いが、緩やかな市況の回復傾向も あり、地価は若干の上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等収益物件が認められるが、画地規模が小さいことなど共同住宅の想定は現実性に乏しく、且 つ、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。自用の居住目的での取引が支配的である。比準価格については、多数の取引 事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求め た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住之江 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [120.0] [101.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区もコロナ禍の懸念を残しつつも景気は緩 やかに回復しており、不動産の需給動向も堅 調で、地価は全般的に上昇基調となっている 。 駅接近性がやや劣るが、不動産の需給動向は 底堅く、地価は僅かながらも上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％