別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大阪住之江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住之江 -2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横井　敬史   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住之江区住之江１丁目４８番４ ｢住之江１－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 53   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多く、 共同住宅も混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 住ノ江 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        54 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 住ノ江駅北東方 260m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因の大きな変動も見込まれないため、今後も 現状の利用を維持すると予測される。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は住之江区及び隣接区において、南海本線を中心にＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線、阪堺電軌阪堺線等の沿 線に存する住宅地域である。需要者の中心となるのは住之江区に地縁を有する一次取得者である。駅接近性や生活利便 性も概ね良好であり、需給は安定的である。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額３，０００万円～３，５００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引の中心となるのは、居住の快適性を指標とした自用目 的での取引である。周辺には賃貸マンションやアパートも存するが、対象地は画地規模も小さく、周辺での収益性目的 での取引はほとんど見られないため、収益還元法は適用しないこととした。そこで、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住之江 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    213,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 220,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。区内の住宅 地の地価は利便性の良いエリアを中心に若干 の上昇傾向にある。 駅接近性・住環境が良好なことから安定した 需要が認められ、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％