鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪鶴見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０７ -37	大阪市城東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		近商高度2種最低7m (100,300)
b	３０７ -208	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m国道、西6m、二方路		近商高度地区2種最低 (100,300)
c	３１０ -202	大阪市都島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	３０８ -8	大阪市旭区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		準住居 (90,300)
e	３０８ -31	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東24m国道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,156	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	371,630	100 [ 123.1]	301,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 369,223	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	377,557	100 [ 122.1]	309,219		318,000
c	(　 ) 428,959	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	442,257	100 [ 141.8]	311,888		321,000
d	(　 ) 340,861	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,974	100 [ 112.4]	307,806		317,000
e	(　 ) 276,912	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	311,372	100 [ 103.0]	302,303		311,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

大阪鶴見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,857,375	4,906,875	20,950,500	16,516,400	4,434,100	（　0.9527） 4,224,367	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	96,008,341 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪鶴見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	218.30	ＲＣ8	1,298.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	100 ％	300 ％	300 ％	408 ㎡	26.0 m x 18.7 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は一括貸し、住宅はファミリータイプ、住宅の平均専有面積約５０㎡

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

８階建店舗付共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	213.87	68.4	146.29	2,800	409,612	6.0	2,457,672
							3.0	1,228,836
2～ 4	居宅	197.47	95.6	188.78	1,758	331,875	1.0	331,875
							2.0	663,750
5～ 7	居宅	133.78	94.6	126.56	1,790	226,542	1.0	226,542
							2.0	453,084
8～ 8	居宅	90.86	93.6	85.05	1,820	154,791	1.0	154,791
							2.0	309,582
～

計		1,298.48	90.7	1,177.36		2,239,654		4,287,714
								4,888,920

⑨年額支払賃料	2,239,654 円　×　12ヶ月　＝　 26,875,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,875,848 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,164,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,891,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,287,714 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,888,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 926,548 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,857,375 円　　　　（　 63,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０７賃　　　　-8	1,796 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,758 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０７賃　　　　-9	1,766 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪鶴見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,052,000 円	263,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	811,675 円	27,055,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,906,875 円　（　　　　　　 12,027 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 1,298.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,516,400 円（　　　　　 40,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,857,375 円
②総費用	4,906,875 円
③純収益　①－②	20,950,500 円
④建物等に帰属する純収益	16,516,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,434,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,224,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,008,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
大阪鶴見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪鶴見 5-1

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　海野　雅由

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

304,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外｢鶴見５－７－１２｣				②地積　(㎡)	408 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	台形 1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ10	沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	北50m市道、東側道	水道、ガス、下水	今福鶴見 940m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

今福鶴見駅北東方

940m

法令

規制

準住居
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。自動車専用道
路「淀川左岸線延伸部」の内環状線付近にＩ．Ｃ．が設置される計画がある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に鶴見区及び周辺区で、概ね大阪市及び周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の
事業者、投資目的の個人又は法人等である。駅近等立地条件が良好な路線商業地を中心に需要が旺盛であり、競合した
場合等は高値で取引されることもある。地価はやや上昇傾向が続いている。路線商業地の取引件数が少なく、また取引
価格は規模・立地条件等によってまちまちであることから、総額面での把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格は低位に求められた。また、比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する路線商業地の取引事例に基づいて求める
ことができた。よって、規範性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地
との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[125.2]

[103.0]
100

304,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    296,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しつつある。鶴見区の
取引件数は概ね横ばいで、立地条件が良好な
ものを中心に取引価格はやや上昇傾向である
。

花博通沿いの路線商業地域で、沿道型店舗、
マンション等を中心に熟成している。路線商
業地の需要は比較的旺盛で、地価はやや上昇
傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪鶴見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１８ -19	大阪市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ整形	南25m府道、中間画地		準住居 (90,300)
b	３０２ -29	大阪市東成区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、中間画地		商業高度地区2種最低 (100,400)
c	３０２ -30	大阪市東成区		建付地	（　）	不整形	西25m市道、北東3m、南東3m、三方路		商業高度地区2種最低 (100,400)
d	３１８ -18	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、北4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,495	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,533	100 [ 118.2]	302,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 306,829	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,966	100 [ 104.0]	300,929		310,000
c	(　 ) 204,000	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	212,298	100 [ 75.3]	281,936		290,000
d	(　 ) 347,829	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	350,216	100 [ 112.4]	311,580		321,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

大阪鶴見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,298,912	5,220,959	22,077,953	17,646,800	4,431,153	（　0.9527） 4,221,559	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	95,944,523 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪鶴見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	218.30	ＲＣ8	1,298.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	100 ％	300 ％	300 ％	408 ㎡	26.0 m x 18.7 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階フロア貸し店舗　２階～ファミリータイプ　平均専有面積：約６４㎡

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

同種、同規模の標準的建物を基に設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	213.87	68.4	146.29	2,750	402,298	1.0	402,298
							2.0	804,596
2～ 4	住宅	197.47	95.6	188.78	1,925	363,402	1.0	363,402
							2.0	726,804
5～ 7	住宅	133.78	94.6	126.56	1,925	243,628	1.0	243,628
							2.0	487,256
8～ 8	住宅	90.86	93.6	85.05	1,925	163,721	1.0	163,721
							2.0	327,442
～

計		1,298.48	90.7	1,177.36		2,387,109		2,387,109
								4,774,218

⑨年額支払賃料	2,387,109 円　×　12ヶ月　＝　 28,645,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,645,308 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,306,025 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,519,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,387,109 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,774,218 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 757,668 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,298,912 円　　　　（　 66,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１賃　　　　-10	3,051 ( 2,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,808	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,831 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０７賃　　　　-13	3,537 ( 3,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	2,852
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪鶴見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,124,000 円	281,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	864,759 円	28,825,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,388,500 円	281,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,220,959 円　（　　　　　　 12,796 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	281,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,298.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,646,800 円（　　　　　 43,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,298,912 円
②総費用	5,220,959 円
③純収益　①－②	22,077,953 円
④建物等に帰属する純収益	17,646,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,431,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,221,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,944,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）