別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大阪鶴見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -10 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　賢一   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１ ｢横堤５－１２－３３｣ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 住宅 Ｗ3 住宅、店舗兼住宅、 店舗等が混在する住 宅地域 東15m市道 水道、ガス、下水 横堤 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北１５ｍ 市道 交通 施設 横堤駅北方 320m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、用途の多様性が認められるが、小規模な画地が多いことも あって、特段の変化は認められない。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区内の住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当区及び隣接区に居住す る一次取得者であり、マンションからの買い替えによる二次取得者も見られる。また、圏外からの転入者も見受けられ る。交通利便性や生活利便性に加え、商業性も認められるため底堅い需要が存在し、コロナ禍においても需給動向は概 ね安定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台後半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、規模の小さい一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、小規模な画地については居住を 前提とした個人による自用目的での取引が大半を占めている。画地規模、周辺土地利用状況等を勘案すると、収益想定 は経済的合理性に欠けるため、適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用することとし、代 表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 264,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    261,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における各種政策効果により景気は 緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中 、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は 上昇傾向にある。 一般住宅、店舗等が混在する地域であり、画 地規模が小さいこともあって特段の変動はな い。需給は比較的タイトで、地価は緩やかに 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％