別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 大阪鶴見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　雅由   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区緑１丁目４５番２２ ｢緑１－４－２９｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 今福鶴見 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 今福鶴見駅北方 1.0km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、当分の間は同様の住環境を維持するものと予測 する。需要は堅調であり、取引価格はやや上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鶴見区、城東区、旭区及び守口市の住宅地域である。需要者の中心は、鶴見区西部や城東区北東部に 地縁を持つ個人の買替層である。比較的規模の小さな分譲住宅地については一次取得者が需要の中心である。市中心部 への接近性が比較的良好なため、住宅地需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格 帯は㎡当たり２２～２６万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的 な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は取引価格を価格形成の指標にする地域と 認められるので、規範性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [104.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しつつある。住宅需要 は堅調であり、鶴見区の取引件数は概ね横ば いで、取引価格はやや上昇傾向である。 公園前の既成住宅地域で、住環境が比較的良 好で、人気のある住宅地である。需要は堅調 であり、地価はやや上昇傾向傾向である。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％