鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０５ -14	大阪市淀川区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	３０５ -23	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	３１３ -204	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、南6m、二方路		商業 (90,400)
d	３１３ -5	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東25m府道、北4m、二方路		商業 (100,400)
e	３１４ -15	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	南西24m府道、北4.4m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 690,957	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	694,412	100 [ 69.6]	997,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	998,000
b	(　 ) 706,829	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	709,656	100 [ 71.7]	989,757		990,000
c	(　 ) 545,354	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	539,000	100 [ 62.4]	863,782		864,000
d	(　 ) 451,690	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	478,260	100 [ 54.1]	884,030		884,000
e	(　 ) 659,055	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	656,468	100 [ 76.4]	859,251		859,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 915,000 円／㎡]

大阪淀川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,347,202	10,983,537	39,363,665	31,248,000	8,115,665	（　0.9343） 7,582,466	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	189,561,650 円　　　　（　 783,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	160.60	ＲＣ13	1,854.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	242 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　２～１３階：事務所の部分貸し想定

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.33	78.7	80.55	3,900	314,145	6.0	1,884,870
							3.0	942,435
2～13	事務所	145.98	79.3	115.72	2,858	330,728	6.0	1,984,368
							3.0	992,184
～

～

～

計		1,854.09	79.2	1,469.19		4,282,881		25,697,286
								12,848,643

⑨年額支払賃料	4,282,881 円　×　12ヶ月　＝　 51,394,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,469.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,394,572 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,083,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,310,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,697,286 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 241,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,848,643 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,794,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,347,202 円　　　　（　 208,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０３賃　　　　-103	2,182 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,978 円/㎡　月額支払賃料（　 2,858 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-115	2,385 ( 2,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,046
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,541,837 円	51,394,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,753,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,983,537 円　（　　　　　　 45,387 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,854.09 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,248,000 円（　　　　　 129,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,347,202 円
②総費用	10,983,537 円
③純収益　①－②	39,363,665 円
④建物等に帰属する純収益	31,248,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,115,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,582,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,561,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 783,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪淀川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪淀川 5-7

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　片山　克己

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

870,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市淀川区西中島５丁目７番１４｢西中島５－７－１７｣				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ11	高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域	北16m市道	水道、ガス、下水	新大阪 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗事務所共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

新大阪駅南方

430m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新大阪エリアに近い商業地域で現況を維持して推移するものと予測する。収益用不動産等の需要は堅調に推移し
てきたが、市況を反映し地価はやや下落基調。今後は需要の回復と共に徐々に持ち直していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 899,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 811,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は淀川区及び周辺区の事務所ビル、高層共同住宅等が立地する商業地域である。需要者は、自社ビルやテナ
ントビル等としての利用を目的とする事業者や投資家のほか、マンション開発業者が想定される。利回りの低下等によ
る投資物件に対する旺盛な需要が新型コロナ後弱含みに転じて以降、新大阪エリア商業地の直近の地価は若干の回復傾
向が見られる。取引価格は画地規模、利用形態等によって様々であることから、中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域に存する。需要者の特性等から収益性を重視するものと考えられ
る。収益価格は投資採算性を考慮した理論的価格であるが、想定要素が多く価格変動が大きい。一方、採用した取引事
例は市場の実態を反映した信頼性のあるものが多い。従って、実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、
代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の地価動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,060,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[108.2]

100
[219.1]

[100.0]
100

869,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの地価に対する影響は一部の用途
を除き見受けられない。市況は前向きな動き
が多く見られるようになり、需要も強含み傾
向にある。

高層の事務所、共同住宅の建ち並ぶ熟成した
商業地域で、新大阪エリアの需要は回復傾向
に転じつつある。地価は概ね横ばい傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+131.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０５ -3	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	３０５ -208	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	３０３ -8	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西4m、角地		商業 (100,400)
d	３０３ -4	大阪市淀川区		更地	（　）	不整形	東16.5m市道、北6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 993,843	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	969,234	100 [ 99.5]	974,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	974,000
b	(　 ) 793,978	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	781,879	100 [ 99.5]	785,808		786,000
c	(　 ) 799,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	761,085	100 [ 81.2]	937,297		937,000
d	(　 ) 968,490	100 [ 130.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	928,084	100 [ 102.9]	901,928		902,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
d	買進み	％／月 +0.26	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 899,000 円／㎡]

大阪淀川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,430,747	10,476,820	37,953,927	29,547,000	8,406,927	（　0.9343） 7,854,592	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	196,364,800 円　　　　（　 811,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	160.60	ＲＣ13	1,854.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	242 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上事務所の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同類型の標準的な有効率から判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.33	78.7	80.55	3,461	278,784	6.0	1,672,704
							3.0	836,352
2～13	事務所	145.98	79.3	115.72	2,707	313,254	4.0	1,253,016
							4.0	1,253,016
～

～

～

計		1,854.09	79.2	1,469.19		4,037,832		16,708,896
								15,872,544

⑨年額支払賃料	4,037,832 円　×　12ヶ月　＝　 48,453,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,469.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,453,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,422,699 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,031,285 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,708,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,872,544 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 2,240,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,430,747 円　　　　（　 200,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０３賃　　　　-103	2,182 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,707 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０３賃　　　　-107	3,055 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,345,000 円	469,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,453,620 円	48,453,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,753,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,986,500 円	469,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	469,000 円	469,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	469,000 円	469,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,476,820 円　（　　　　　　 43,293 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	469,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 1,854.09 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,547,000 円（　　　　　 122,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,430,747 円
②総費用	10,476,820 円
③純収益　①－②	37,953,927 円
④建物等に帰属する純収益	29,547,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,406,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,854,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,364,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 811,000 円／㎡）