別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪淀川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -8 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　八木　正美   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区東三国２丁目２５番５ ｢東三国２－２５－１０｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 東三国 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 東三国駅北東方 420m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、今後も概ね 現状を維持するものと予測する。地価は市況を反映してやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及び隣接区内の一般住宅を中心とする地域であり、需要の中心は淀川区内に地縁を有する第一次取 得者のほか、周辺市区からの転居者である。大阪都心部への交通利便性に優れ、需要は堅調である。取引の中心となる 価格帯は、８０㎡程度の土地の新築戸建住宅で３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域において共同住宅も見られるものの、当該標準地の画地規模等の個別性を考慮すると賃貸住宅を想定すること は経済合理性に欠け、現実的ではないことから収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の戸建住宅の取 引が一般的であることから、市場の実態を勘案した比準価格は十分な説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [105.4] [100.0] 100 230,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇や建築費の高騰等、先行き不 透明感はあるものの、緩やかに持ち直してお り、不動産市場も前向きな動きが多く見られ ている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。人気の御堂筋線沿線 にあって需要は比較的安定している。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％