別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪淀川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２ ｢塚本６－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が多い住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 塚本 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 塚本駅北方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が多い住宅地域として熟成しており、特段、地域要因に大きな変動はなく現状維持で推移 すると予測する。都心部への交通利便性が良好なことから住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及び隣接区内の中小規模一般住宅等を中心とする住宅地域である。需要者の中心は大阪市中心部へ の通勤者、地域に地縁を有する一次取得者である。最寄駅「塚本」駅から徒歩圏内の住宅地の地価は都心部への交通接 近性や生活利便性等が良好なことから需要が堅調で上昇傾向にあるといえる。需要の中心的価格帯は標準地の画地規模 程度の新築住宅で総額３．５千万円～４．５千万円程度といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は中小規模一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られる住宅地域に存する。周辺に賃貸マンションも見受 けられるが、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅地である。画地規模等の個別性から賃貸共同住宅の想定が困難と判 断し、収益還元法は非適用とした。従って、取引市場の実態を反映した説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [103.5] [101.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淀川区の人口は増加傾向が続いており、ウイ ズコロナの経済情勢のなか、住宅地の需要は 旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。 都心部への通勤・通学の利便性に優れている 地域で、特段、地域要因に変動はない。一般 的要因等の影響から地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％