別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大阪淀川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区三津屋北２丁目１６番５ ｢三津屋北２－９－１８｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に作業 所等が見られる住宅 地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 神崎川 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 神崎川駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状を維持するものと思われる。地価は、 需要が比較的堅調で、やや上昇程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及び隣接区の主に中小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は淀川区及び隣接 区内の一次取得者を中心とし、やや在来色が強い地域性をする。日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等に より、先行き不透明な状況にあるものの、駅徒歩圏内の住宅地であり、需要は比較的堅調である。需要の中心的価格帯 は標準地の画地規模程度の新築戸建住宅は総額３千万円台前半～４千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域であり、周辺に賃貸用住宅も見受けられるものの、対象標準地は小規模画 地で経済合理性を有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断 念した。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [124.0] [102.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の 高騰等により、先行き不透明な状況にあり、 淀川区の地元経済も概ね同様な状況にある。 駅接近性、生活利便性の良好な地域で、底堅 い住宅需要があるため、地価はやや上昇程度 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％