別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 大阪淀川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区新北野３丁目５０番１１ ｢新北野３－４－６｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模住宅、共同 住宅等が混在する住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 塚本 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道　　　　　　　　 　　　　　 交通 施設 塚本駅東方 700m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移すると予測 する。地価動向については、強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急神戸線等の沿線で、淀川区及び周辺区に存する住宅地域である。主な需要者は居 住目的の一次取得者となる。近隣地域は、生活利便性及び住環境等が良好な住宅地域であり、淀川区内の住宅地の中で も比較的選好性は高く、住宅需要及び地価動向については概ね堅調に推移している。中心価格帯は、新築戸建住宅で３ ，０００万円台後半から４，０００万円台前半となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は、自用の戸建住宅が支配的であり、また、対象標準地の 規模等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいことから、本件においては収益価格の試算は妥当でない と判断した。従って、取引事例との比較の観点から試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討 も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 252,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。当区の住宅 需要も堅調に推移しており、住宅地の地価は 全般的に強含み傾向にある。 一般住宅、共同住宅等の立地動向に特段の変 化は見られない等より、当該地域における地 域要因の大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％