鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西成 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -11	大阪市西成区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２０３ -1	大阪市西成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m市道、南1m、二方路		商業 (100,240)
c	２０４ -35	大阪市西成区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南4.5m、二方路		商業 (90,400)
d	２１１ -14	大阪市西成区		建付地	（　）	長方形	西3.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
e	２１１ -42	大阪市西成区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北4m、角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,880	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	231,526	100 [ 99.0]	233,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 194,531	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	193,568	100 [ 75.8]	255,367		255,000
c	(　 ) 170,256	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	176,406	100 [ 75.2]	234,582		235,000
d	(　 ) 163,252	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	183,568	100 [ 79.2]	231,778		232,000
e	(　 ) 258,492	100 [ 120.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	207,204	100 [ 90.3]	229,462		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	隣地買収	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
e	隣地買収	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

大阪西成 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,024,331	797,490	3,226,841	2,529,380	697,461	（　0.9492） 662,030	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,046,136 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西成 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	52.67	Ｓ5	201.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	77 ㎡	6.4 m x 12.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸しの店舗、２～５階：ワンルームタイプ・平均専有面積約２２㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	24.70	100.0	24.70	2,904	71,729	4.0	286,916
							2.0	143,458
2～ 5	住宅	44.30	100.0	44.30	1,600	70,880	1.0	70,880
							2.0	141,760
～

～

～

計		201.90	100.0	201.90		355,249		570,436
								710,498

⑨年額支払賃料	355,249 円　×　12ヶ月　＝　 4,262,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,262,988 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 341,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,921,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	570,436 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 710,498 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 97,134 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,024,331 円　　　　（　 52,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０３賃　　　　-13	4,461 ( 4,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [142.0]	100 [100.0]	2,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,986 円/㎡　月額支払賃料（　 2,904 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０３賃　　　　-21	3,963 ( 3,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,980
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西成 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,000 円	40,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,890 円	4,262,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,100 円	40,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,490 円　（　　　　　　 10,357 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 201.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,529,380 円（　　　　　 32,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,024,331 円
②総費用	797,490 円
③純収益　①－②	3,226,841 円
④建物等に帰属する純収益	2,529,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	662,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,046,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪西成 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西成 5-3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中西　賢一

TEL.

鑑定評価額

17,600,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外｢萩之茶屋２－１－１３｣				②地積　(㎡)	77 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	店舗Ｓ3	簡易ホテル、飲食店、小売店舗の並ぶ商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	萩ノ茶屋 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

萩ノ茶屋駅東方

310m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

簡易ホテルや飲食店等が建ち並ぶ、あいりん地区内の商業地域である。未だコロナ禍前の様子には程遠いが、ア
フターコロナを見据えた不動産取引もみられ、地価は今後徐々に上昇の度合いを強めていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 242,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、西成区及びその周辺区内の商業地域である。需要者の中心は不動産開発業者や事業者と思われる
。コロナ禍前は、都心部に近く簡易宿泊所が多く存する地域性等からインバウンドによる宿泊客が多く、地価は上昇し
ていた。アフターコロナを見据えると、商的ポテンシャルは高く、これを見込んだ高額取引もみられる。当該地域の取
引は個別性が多様であるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用店舗や簡易宿泊所等が中心であり、収益性を重視すべき商業地域内に存するものの収益価格は土地を
含む投資採算に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算されている。市場参加者は自用目的の事業者
等が中心であるため収益性よりも市場性を反映した比準価格が重視されている。したがって、比準価格を中心に収益価
格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 221,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響は薄れてきている。需要
は強含み傾向であり、地価は上昇の度合いを
強める地点が広がりを見せてきている。

繁華性はコロナ禍前の状況には遠く及ばない
ものの、商的潜在力に着目し、アフターコロ
ナを見据えた不動産取引も見られ、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西成 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -11	大阪市西成区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１１ -13	大阪市西成区		建付地	（　）	長方形	北5m私道、中間画地		商業 (90,300)
c	２１１ -41	大阪市西成区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
d	２１１ -14	大阪市西成区		建付地	（　）	長方形	西3.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,880	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	231,526	100 [ 99.0]	233,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 234,935	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,224	100 [ 89.3]	266,768		267,000
c	(　 ) 250,125	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	252,126	100 [ 96.7]	260,730		261,000
d	(　 ) 163,252	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	183,568	100 [ 77.6]	236,557		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 242,000 円／㎡]

大阪西成 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,908,817	784,494	3,124,323	2,470,160	654,163	（　0.9499） 621,389	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,450,907 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西成 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	52.67	Ｓ5	201.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	77 ㎡	6.4 m x 12.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２Ｆ～５Ｆは平均専有面積２２㎡程度各階２戸のワンルームタイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定している為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	24.70	100.0	24.70	2,700	66,690	3.0	200,070
							3.0	200,070
2～ 5	住宅	44.30	100.0	44.30	1,547	68,532	1.0	68,532
							2.0	137,064
～

～

～

計		201.90	100.0	201.90		340,818		474,198
								748,326

⑨年額支払賃料	340,818 円　×　12ヶ月　＝　 4,089,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,089,816 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,762,631 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,198 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 748,326 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 141,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,908,817 円　　　　（　 50,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０４賃　　　　-5	1,895 ( 1,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,547 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０４賃　　　　-3	1,836 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,536
c	２０４賃　　　　-2	2,059 ( 2,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,651

大阪西成 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,500 円	40,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,694 円	4,089,816　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,800 円	40,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 784,494 円　（　　　　　　 10,188 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,100,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 201.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,470,160 円（　　　　　 32,080 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,908,817 円
②総費用	784,494 円
③純収益　①－②	3,124,323 円
④建物等に帰属する純収益	2,470,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	621,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,070 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,450,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）