別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪西成 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西成 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　翁長　正勝   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区潮路２丁目１番１２１ ｢潮路２－９－７｣ ②地積 　(㎡) 53   (          8)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 住宅 Ｗ3 小規模住宅の建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 岸里 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道　 交通 施設 岸里駅北西方 280m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、当面現状の住環境で推移すると予測する。住環境に劣位が認められるが、都心部や最 寄駅との位置関係に優れ、また、市況の回復もあり、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄四つ橋線、同堺筋線、南海本線、同汐見橋線等の沿線における西成区の住宅地域又は住宅系混在地 域。需要者は地縁性のある一次取得者が中心となっている。住環境に劣位が認められるが、最寄駅や都心部との良好な 位置関係にあり、加えて、緩やかながらも市況の回復傾向を反映し、地価は若干の上昇傾向で推移している。中心価格 帯は土地のみで１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道路幅員が狭く、画地規模も小さく共同住宅の想定は現実性に乏しく、且つ、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。自 用の居住目的での取引が支配的である。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得 た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西成 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    177,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [116.0] [104.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え 、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を 見据えたかのような動きも見られ、地価は上 昇傾向にある。 街路条件や住環境に相対的劣位があるが、交 通利便性が良好であり、また、緩やかながら も市況の回復傾向が窺え、地価は若干上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％