別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪西成 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西成 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　翁長　正勝   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区橘１丁目９番３１外 ｢橘１－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅や共 同住宅を中心とする 住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 天下茶屋 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 天下茶屋駅北西方 590m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境下で推移するものと予測する。また、地価水 準は、住宅の取引動向等から判断して、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西成区における住宅地域又は住宅系混在地域である。コロナ禍前は需要者に地縁性のある一次取得者に加 え、民泊需要関連もあり、地価は強含んでいた。コロナ禍により民泊関連の需要者は激減し、一時的に地価が下落した が、当該地域は、各種交通利便性に富む混在住宅地であり、また、市況の回復もあり、最近の地価は上昇傾向で推移し ている。中心価格帯は土地のみで１，０００万円中盤から後半程度、新築戸建住宅で３，０００万円台中盤程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが画地規模が小さく共同住宅の想定は実現性に乏しく、且つ、戸建住宅の賃貸市場は未成 熟である。自用の居住目的での取引が支配的である。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に選択・検 討・試算し得た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を採用し、類似する 他の標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西成（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え 、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を 見据えたかのような動きも見られ、地価は上 昇傾向にある。 各種交通利便性に富んだ混在住宅地であり、 また、緩やかながらも市況回復もあり、不動 産の需給動向は堅調で、地価は上昇傾向とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +1.1 ％