鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東住吉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０２ -14	大阪市東住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、北6.4m、角地		商業 (100,384)
b	２０６ -11	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
c	２０３ -20	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２０１ -14	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２０３ -34	大阪市東住吉区		底地	（　）	ほぼ長方形	北6.4m市道、中間画地		商業 (90,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 642,680	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	592,099	100 [ 151.9]	389,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 598,690	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	602,881	100 [ 143.9]	418,958		419,000
c	(　 ) 238,750	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,421	100 [ 85.1]	282,516		283,000
d	(　 ) 184,312	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	186,892	100 [ 70.5]	265,095		265,000
e	(　 205,149) 256,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	256,436	100 [ 81.6]	314,260		314,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 339,000 円／㎡]

大阪東住吉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,424,740	824,390	3,600,350	2,760,400	839,950	（　0.9472） 795,601	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,927,681 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東住吉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	53.43	Ｓ4	206.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	69 ㎡	4.0 m x 17.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階住宅ファミリータイプ平均専有面積３５～４３㎡想定

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

店舗付共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	53.43	85.7	45.78	3,115	142,605	8.0	1,140,840
							4.0	570,420
2～ 2	住宅	53.43	82.4	44.01	1,850	81,419	1.0	81,419
							2.0	162,838
3～ 3	住宅	53.43	80.5	43.00	1,850	79,550	1.0	79,550
							2.0	159,100
4～ 4	住宅	46.02	77.3	35.59	1,850	65,842	1.0	65,842
							2.0	131,684
～

計		206.31	81.6	168.38		369,416		1,367,651
								1,024,042

⑨年額支払賃料	369,416 円　×　12ヶ月　＝　 4,432,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,432,992 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,211,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,367,651 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,024,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 200,405 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,424,740 円　　　　（　 64,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０２賃　　　　-23	2,287 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,115 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０６賃　　　　-10	2,467 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東住吉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,990 円	4,432,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 824,390 円　（　　　　　　 11,948 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 206.31 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,760,400 円（　　　　　 40,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,424,740 円
②総費用	824,390 円
③純収益　①－②	3,600,350 円
④建物等に帰属する純収益	2,760,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	839,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	795,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,927,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪東住吉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東住吉 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中西　賢一

TEL.

鑑定評価額

22,600,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東住吉区駒川４丁目３番６｢駒川４－４－１８｣				②地積　(㎡)	69 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	駒川中野 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

駒川中野駅南西方

180m

法令

規制

商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市内でも有数の繁華性の高い在来型商店街であり、後継者不足、店舗の老朽化等の問題もある一方で店舗の入れ
替わり、新陳代謝の動きも見受られ、活性化の兆しも見られる。地価は上昇圧力が高まってきている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市南部の小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣型商業地域である。主たる需要者は、当区に地縁的選好性を有
する個人事業者及び地元法人等が中心となる。市内では著名な商店街であり堅調な集客吸引力を有している。コロナ禍
の影響はかなり薄れており、当商店街の針中野駅方面を中心として需要は強含んでいる。中心的価格帯は、画地規模に
よって異なり、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアーケード商店街である駒川商店街の北部に位置している。比準価格は強含み傾向にある周辺商業地域の取
引事例を反映した価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は想定要素を多く含み、価格に
やや流動的な側面があるのは否めない。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡に
留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    329,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東住吉（府） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    327,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小規模近隣型店舗へのコロナ禍の影響は薄れ
ており、店舗需要は強含んできており、当区
内の商業地の地価は持ち直し局面に入りつつ
ある。

市内でも有数の繁華性の高いアーケード商店
街であり、商店街特有の問題は依然あるもの
の、新陳代謝も見られ、場所的希少性は増し
てきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大阪東住吉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０３ -20	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２０３ -19	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２１０ -5	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m府道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１５ -39	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,750	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,421	100 [ 72.4]	332,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 262,355	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,454	100 [ 78.8]	335,602		336,000
c	(　 ) 335,572	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	337,250	100 [ 100.7]	334,906		335,000
d	(　 ) 386,095	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	387,253	100 [ 102.6]	377,440		377,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

大阪東住吉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,262,163	791,683	3,470,480	2,626,400	844,080	（　0.9472） 799,513	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,010,915 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東住吉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	53.43	Ｓ4	206.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	69 ㎡	4.0 m x 17.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、居宅部分は有効面積約３５～４４㎡程度の店舗兼共同住宅。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同規模の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	53.43	85.7	45.78	3,084	141,186	4.0	564,744
							2.0	282,372
2～ 2	住宅	53.43	82.4	44.01	1,820	80,098	1.0	80,098
							2.0	160,196
3～ 3	住宅	53.43	80.5	43.00	1,820	78,260	1.0	78,260
							2.0	156,520
4～ 4	住宅	46.02	77.3	35.59	1,830	65,130	1.0	65,130
							2.0	130,260
～

計		206.31	81.6	168.38		364,674		788,232
								729,348

⑨年額支払賃料	364,674 円　×　12ヶ月　＝　 4,376,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,376,088 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 262,565 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,113,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	788,232 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 729,348 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 141,231 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,262,163 円　　　　（　 61,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０６賃　　　　-14	3,697 ( 3,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,084 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０６賃　　　　-11	3,078 ( 3,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,273
c	２０６賃　　　　-12	3,017 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,017

大阪東住吉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,000 円	39,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,283 円	4,376,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 791,683 円　（　　　　　　 11,474 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 206.31 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,626,400 円（　　　　　 38,064 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,262,163 円
②総費用	791,683 円
③純収益　①－②	3,470,480 円
④建物等に帰属する純収益	2,626,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	844,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	799,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,010,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）