別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪東住吉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東住吉 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　高島　博   TEL.

鑑定評価額 29,600,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区山坂２丁目１１番６ ｢山坂２－２０－１２｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の他、マン ションも混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南田辺 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南田辺駅南方 260m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持すると思料する。良 好な駅接近性を背景に地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、近鉄南大阪線沿線、ＪＲ阪和線等を利用圏域とする一般住宅地域と判定 する。主たる需要者は東住吉区及び周辺市区が生活圏の中堅所得者層である。駅接近性の良好な熟成した住宅地域であ るため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。なお、画地規模３０坪程度の新築戸建物件で、総額４，５００万 円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、取引事例比較法を適用の上、比準価格を試算した。当該地域及び対象標準地の特性を踏まえると、自用目的 の取引が中心であることに加え、対象標準地は画地規模が小さく収益建物の建築・想定が妥当でないことから収益還元 法の適用は差し控えた。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地に係る取引市場の実態を反映 した比準価格をもって鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東住吉 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    262,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [104.0] 100 283,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    282,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東住吉区の人口は微増傾向にあり、高齢化率 は概ね横ばいとなっている。取引件数は増加 傾向で推移している。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％