別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大阪住吉 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住吉 -17 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住吉区苅田６丁目２３番１２ ｢苅田６－６－１１｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (80,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道、北西側道 水道、ガス、下水 あびこ 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 あびこ駅東方 850m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測する。住吉区南部の市場閉 塞感は根強いが、当区内の住宅に対する実需は全般的に堅調で、当面は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は住吉区南部及び東住吉区南部の住宅地域又は住宅系混在地域である。需要者層としては地縁的取引の他、 当該地域の地価水準が住吉区内でも低水準にあるため、一次取得者も多い。住吉区内の住宅地としては需要選好性の弱 さを否定できないが、各種政策効果に牽引されて地価は強含んでいる。中心価格帯は土地のみで１，０００万円台後半 、新築戸建住宅で３，０００万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な画地が多く、自用目的の戸建住宅が多い地域であるため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準 価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性 が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東住吉 -5              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [ 93.2] [104.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策効果を背景に当区内の住宅地に対す る実需は引き続き堅調で、地価は総じて強含 み傾向で推移している。 南端部に位置し、住吉区内でも需要選好性が 低いものの、住宅に対する実需は堅調であり 、地価は強含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％