鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿倍野１０６ -4	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、東4m、準角地		２中専風致地区 (40,160)
b	阿倍野１１７ -4	大阪市阿倍野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		２中専 (70,160)
c	２０１ -3	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m私道、中間画地		２中専風致地区 (40,200)
d	２０３ -22	大阪市東住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、北6m、角地		２中専 (80,200)
e	２０６ -23	大阪市住吉区		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 376,436	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	370,954	100 [ 98.9]	375,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	386,000
b	(　 ) 471,910	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	465,038	100 [ 110.5]	420,849		433,000
c	(　 ) 359,668	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	357,175	100 [ 96.0]	372,057		383,000
d	(　 ) 265,174	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	248,585	100 [ 70.5]	352,603		363,000
e	(　 ) 336,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	335,500	100 [ 91.1]	368,277		379,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 384,000 円／㎡]

大阪住吉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適切に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,407,526	1,627,557	7,779,969	4,120,800	3,659,169	（　0.9549） 3,494,140	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	85,222,927 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.00	ＲＣ3	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	13.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階の住宅はファミリータイプ（平均専有面積約５８㎡）を想定する。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

類似建設事例の標準的な有効率と判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.00	97.5	116.03	2,273	263,736	2.0	527,472
							2.0	527,472
2～ 3	住宅	119.00	97.5	116.03	2,296	266,405	2.0	532,810
							2.0	532,810
～

～

～

計		357.00	97.5	348.09		796,546		1,593,092
								1,593,092

⑨年額支払賃料	796,546 円　×　12ヶ月　＝　 9,558,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,558,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,080,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,593,092 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,593,092 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 311,768 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,407,526 円　　　　（　 27,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１賃　　　　-1	2,312 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,379 円/㎡　月額支払賃料（　 2,296 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１賃　　　　-2	2,206 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,346
c	２１０賃　　　　-2	1,845 ( 1,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	2,279

大阪住吉 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	68,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,757 円	9,558,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,000 円	68,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,627,557 円　（　　　　　　 4,844 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,120,800 円（　　　　　 12,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,407,526 円
②総費用	1,627,557 円
③純収益　①－②	7,779,969 円
④建物等に帰属する純収益	4,120,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,659,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,494,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,222,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪住吉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住吉 -1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　高島　博

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

369,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区帝塚山中２丁目４８番７｢帝塚山中２－２－１２｣				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）風致地区 (40,200)
	1:2	住宅ＲＣ2	中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南西5.5m市道	水道、ガス、下水	帝塚山 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．５
ｍ市道

交通

施設

帝塚山駅北東方

410m

法令

規制

２中専
(40,200)
準防
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅が多い閑静な住宅地域として従来から選好性が高く、今後も現状を維持すると思料する。良好な住環
境を背景に地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 369,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、住吉区・阿倍野区の「帝塚山」「北畠」エリアを中心とする住宅地域として名声が高いエリアと判定さ
れる。主たる需要者は良好な居住環境を志向する富裕層が想定される。閑静な住宅地域として選好性が高く、底堅い需
要が認められる。市場の中心価格帯は取引当事者や物件個別性により幅があり把握は難しいが、土地は１００坪程度で
１．２億円程度が取引の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺には共同住宅等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試
算された。対象標準地の如く纏まった規模の画地であれば収益物件の土地利用も可能であるが、当地域は低層住宅を主
とした地域で、自用の取引を中心に地価が形成されており、収益価格が価格形成に与える影響は限定的である。本件で
は比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住吉区の人口は減少傾向にあり、高齢化率は
上昇傾向で推移している。取引件数は微増傾
向にて推移している。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿倍野１１７ -15	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		２中専風致地区 (40,160)
b	阿倍野１１７ -6	大阪市阿倍野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		２中専風致地区 (40,200)
c	２０６ -19	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m私道、中間画地		２中専風致地区 (40,160)
d	２１２ -14	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,156	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	301,752	100 [ 88.4]	341,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	352,000
b	(　 ) 450,389	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	457,145	100 [ 126.0]	362,813		374,000
c	(　 ) 227,252	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	219,604	100 [ 63.5]	345,833		356,000
d	(　 ) 230,420	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	224,604	100 [ 60.7]	370,023		381,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 369,000 円／㎡]

大阪住吉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,517,151	1,613,798	7,903,353	4,121,040	3,782,313	（　0.9533） 3,605,679	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	87,943,390 円　　　　（　 262,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.00	ＲＣ3	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	13.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５８㎡程度、ファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.00	97.5	116.03	2,265	262,808	2.0	525,616
							2.0	525,616
2～ 3	住宅	119.00	97.5	116.03	2,340	271,510	2.0	543,020
							2.0	543,020
～

～

～

計		357.00	97.5	348.09		805,828		1,611,656
								1,611,656

⑨年額支払賃料	805,828 円　×　12ヶ月　＝　 9,669,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,669,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 483,497 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,186,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,611,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,611,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 315,401 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,517,151 円　　　　（　 28,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１賃　　　　-1	2,312 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,424 円/㎡　月額支払賃料（　 2,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１賃　　　　-2	2,206 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,373
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住吉 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	334,500 円	66,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	290,098 円	9,669,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 568,600 円	66,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,900 円	66,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,900 円	66,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,613,798 円　（　　　　　　 4,803 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,900,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,121,040 円（　　　　　 12,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,517,151 円
②総費用	1,613,798 円
③純収益　①－②	7,903,353 円
④建物等に帰属する純収益	4,121,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,782,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,605,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,943,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,000 円／㎡）