別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪阿倍野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -8 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.

鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外 ｢桃ケ池町２－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 148   (          6)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南3.7m私道 水道、ガス、下水 南田辺 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       128 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ７ｍ私道 交通 施設 南田辺駅北西方 280m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 道路はやや狭いが最寄駅から近く閑静な住宅地域で、今後も住宅地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主たる同一需給圏は阿倍野区を中心に隣接する天王寺区等の住宅地域。主たる需要者は自用目的の個人。阿倍野区は住 環境及び教育環境の良好な住宅地として人気があり安定した需要がある。近隣地域の道路はやや狭いが、最寄駅からは 近く、天王寺駅まで２駅約５分である。コロナ禍は収まっていないが、住宅需要は根強いものがあるので地価は堅調に 推移するものと思料される。中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で４５００万円から５０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は阿倍野区内住宅地域の取引事例の中から規範性の高いものを採用し、環境条件等の価格形成要因を比較検討 して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。近隣地域は収益性よりも安全性、快適等が優先される住宅地 域なので収益還元法は適用しなかった。よって本件では代表標準地「大阪阿倍野－３」（文の里３－７－３０）を規準 とした価格との均衡にも留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [119.9] [104.0] 100 332,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    328,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会 は正常化に向かいつつある。阿倍野区の住宅 地は人気が高く、需要は安定している。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地 域要因の変動は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.6 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％